第十章 物业资产管理
1、物业管理是房地产开发的延续，是为了满足置业投资者的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术和手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是房地产管理的全部内容，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
物业管理关注的重点，是租用建筑物的租房对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩展到协调，为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境。
资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。
房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提供的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业进行决策。
2、物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。对于收益性物业管理工作内容有：
①制定管理计划，(1)确立目标，(2)检查物业质量状况，(3)形成租金方案和出租方案，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的供求关系。物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。租金方案还受出租策略的影响。(4)提出预算，预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。(5)签订物业服务合同，(6)物业管理记录和控制。
②加强市场宣传以提升物业的租金。宣传一般围绕物业的特性来进行，不能只以低租金来吸引客户，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租房的主要因素。租房是否租用物业，一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。
③制定租金收取办法，制定租金收取办法的目的是尽是减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失，物业管理人员往往是对及时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。
④物业的维修养护，除就租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护。对物业的维修必须以不突破维修预算为原则。
⑤安全保卫，安全保卫工作从建筑物的结构设计就开始了。
⑥协调与业主和租户的关系，及时对话与沟通是建议业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。
⑦组织与控制。
3、写字楼物业管理，业主或投资者投资这类物业的主要目的，是希望通过该项投资、达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。写字楼物业管理与其他物业管理一样也要签订物业服务合同，制定物业本身的发展目标和物业管理目标，进行市场推广工作，制定物业维护和建筑物维修计划，通过制定成本预算和定期的现金流分析进行财务管理以及企业内部人员管理，
写字楼分为甲级、乙级、丙级。分类过程中考虑的因素有：位置;交通方便性;声望或形象;建筑形式;大堂;电梯;走廊;写字楼室内空间布置;为租户提供的服务，服务中主要办公室室内服务、保安服务、现场物业管理人员对租户服务请求的反应速度、下班后进入写字楼人员管理以及空调通风设备和维护管理;建筑设备系统;物业管理水平;租户类型。
写字楼租户的选择条件：①物业信誉和财务状况;②所需面积大小，考虑的三个因素有可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划;③需要提供的物业管理服务。
写字楼租金的确定应考虑的三个因素：①计算可出租或可使用面积，出租面积包括出租单元内面积和分摊公用面积，单元内建筑面积X出租单元内建筑面积比例系数=可出租面积，租金分为基础租金与市场租金，写字楼租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置的损失的租金)确定一个基础租金。②出租单元的面积规划和室内装修，
租金定期增加方式的租金调整条款，可能参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，毛租是租金包括业主要支付物业经营过程中的所有费用。净租是所有的经营费用均由租户直接分担，代收代缴费用是由物业管理企业的工作，
4、零售商业物业管理，零售商业物业在市场上的影响力，取决于其位置、规模、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格。可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。大型零售商业物业至少要有一个主要租户。
零售商业物业的分类：市级购物中心(30万人以上)、地区购物商场(10-30万人)、居住区商场(1-5万人)、邻里服务性商店(1万人以下)、特色商店。
www.jzr88.com零售商业物业的辐射区分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域(60-75%的营业额)、次要区域(15-20%)、边界区域(5-15%)。零售商业物业的经营特色、位置、停车对租户的影响。
选择租户的条件：声誉;财务能力;组合与位置分配，次要租户所经营的商品与服务种类不能与主要租户所提供的商品与服务种类相冲突，两者应是互补关系，良好的租户组合应该满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。对于有两个主要租户的应注意他们商品种类是否搭配合理，志次要租户所经营的商品类型互为补充;需要的服务。
零售物业的租金，在租约中载明的租金是基本租金，此外，租户常常还需支付一些代收代缴费费用，以支付整个物业的经营成本和公用面积的维护费用。租金有基础租金和百分比租金(以营业额为计算，业主可分享租户的零售额的部分经营成果，百分比租金通常是基础租金的附加部分。对于主要租户的租金可以5年调整一次，对于次要租户的租金可1年1次。
零售商业物业的租约中约定的特殊问题：关于每一独立承租单元的用途;限制经营内容相似的租户;限制租户在一定地域内(通常4-8公里)重复设店;营业时间;公用面积维护;广告、标志和图形;折让优惠，给予优惠尽量不使租约中所载明的租金水平降低，可以提供装修补贴，支付搬家费用或提供一定的免租期;以及中止租约条款和持续经营条款等。
零售商业物业在关注其租户正在进行的商业活动。这是与其他物业的最大差别。同时要有足够多的零售商业的经验。
5、收益性物业经营状况的评估，主要考虑：现金流，潜在毛租金收入，对其影响的因素有租金水平变化和可出租面积的变化，空置和收租损失，欠缴租金和由于空置导致的租金损失分开记录，空置虽减少收入但不是损失，其他收入，一般将通过代理机构或法律手段催缴的租金也是计入其他收入。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。经营费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资、办公费用、物业正常运转成本、为租户提供服务的费用、保险费、房产税和法律费用。净经营收入=有效毛收入-经营费用。净经营收入是业主最关心的问题。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税。准备金由物业管理企业管理，所得税由业主支付。物业管理企业的财务管理到产生净经营收入为止，业主通常基于税前或税后现金流。
物业估价，净经营收入的水平不仅仅表明了业主的投资回报，还直接影响到物业的价值，收益性物业的价值=物业年净经营收入/资本化率。资本化率取决于物业的类型、当地成交的类似物业的资本化率、市场情况及利息率。
准备金即大修基金，准备金在专门账目下的利息收入可以积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。非经营性费用支出来源于准备金，但要作为经营费用列支(如房产税和保险费)。准备金账目下的支出一般用支票支付。
保证金基金是租户缴纳租赁保证金，保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。
收益性物业管理中收入包括租金收入和其他收入(不含保证金和准备金)。经营费用的类型有：(1)人工费;(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费，其中有维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用;(3)绿化养护费;(4)清洁卫生费;(5)保安费用;(6)办公费;(7)固定资产折旧费(折旧年限5年);(8)不可预见费(按前7项之和5%计算);(9)保险费，主要是指物业本身的保险(员工医疗保险和失业保险在人工费中列支)，保险项目包括火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险;(10)物业管理企业的管理费和利润，是物业有效毛租金收入的一个百分比;(11)法定税费，对于包干制的物业服务费用下，营业税及附加是以全部的物业服务费用为计税依据。而酬金制的物业服务费用中，营业税及附加是以物业管理企业收取的酬金为计税依据的;(12)房产税;
6、预算只是一个工具，预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，预算的类型有：年度运营预算，预算要为不可预见费留有余地;资本支出预算，主要是物业大规模的维修或更新改造，资本支出预算的目的是要对每月应向准备金存入多少资金做出科学合理的估计。当准备金所赚取的利息不能抵消通货膨胀所带来的影响，则预计的准备金就不足支付未来实际要投入的大修或更新改造所需的资金;长期预算，一般5年时间。
物业管理企业向业主提供的报告单中有租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经济概括介绍。物业管理企业一般向租户一个租金账单，说明要缴纳的租金数目和按租金比例计算的代收代缴费费用。
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www.jzr88.com，房地产估价师《开发经营与管理》复习提纲(八)