第八章 收益法
第一节 收益法概述
一、收益法含义，收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。求得的价格称为收益价格。
二、收益法的理论依据，收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
三、收益法适用的对象和条件，收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
四、收益法的操作步骤，运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般公式，
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：
A末=A初(1+Y)
二、净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限为无限年的公式 ：V=A/Y
净收益每年不变公式的作用，净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比较不同年限价格的高低，要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下(如年限为∞的)价格;③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基准地价转换为45年的基准地价。
三、净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
1、普遍公式
2、净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限为无限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。净收益按一定数额递减的公式只有有限年一种，公式为：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因为当收益小于0时，任何一个经济人就不会再经营下去，年限公式为：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.
3、净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y-g)。净收益按一定比率递减的公式，收益年限为有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式：V=A/(Y+g)。
净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。
4、预知未来若干年后的价格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是预知的未来若干年后的价格，公式的作用一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下;二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
第三节 净收益的求取
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入②有效毛收入③净运营收益④税前现金流量。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
一、净收益测算的基本原理，收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用=有效毛收入一运营费用。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于寿命比整体建筑物经济寿命短的构件设备装饰装修等的折旧费应包含在运营费用中，会计上的折旧额是指建筑物折旧和土地取得费用的摊销。房地产改扩建费用如果能大大提高房地产的价值，则属于假设开发法估价的范围。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，两者相抵消，因此不将它作为运营费用的一部分。
www.jzr88.com运营费用与有效毛收入相比得到的是运营费用率。净收益率是指净收益占有效毛收入的比率。两者关系互补，净收益率=1-运营费用率。
基于营业收入测算净收益，有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
二、几种收益类型房地产净收益的求取
1、出租的房地产净收益求取，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。出租的房地产求取净收益需要扣除的费用。
2、营业的房地产净收益求取，营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
3、自用或尚未使用的房地产净收益求取，自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
4、混合的房地产净收益求取，对于现实中包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。
三、求取净收益应注意的问题
1、房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
2、实际收益和客观收益，房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值;反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
，2016年房地产估价师《理论与方法》复习提纲(八)