②内部装饰工程 :455.50元/m2(其中：人工费 45.16元/m2) ③外墙玻璃幕等工程 :311.00元/m2(一次性包死承包价 )
小计 :901.50元/m2(其中：人工费 45.16元/m2)
4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%, 安装部分的综合费率、 为安装工程人工费的79.08%, 装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的 75.90%, 税金为 3.445% 。
(2)专业费用：建筑安装工程费的 6% 。
(3)管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3% 。
(4)销售费用：售价的 3% 。
(5)投资利息：开发经营期为2年：费用第一年投入60%, 第二年投入40%;年利率为 5.76% 。
(6) 销售税费：售价的 5.53% 。
(7) 开发利润：投资利润率为 20% 。
【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB 估算如下 :
(1) 建筑安装工程费 :
1) 土建工程费 = [781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)
2) 安装工程费 =(445.28 + 46.17×79.08%)×(1+3.445%) =498.39(元/m2)
3) 装饰装修工程费 =(901.50 + 45.16×75.90%)×(1+3.445%) =968.01(元/m2)
4) 单位建筑安装工程费 =923.55 + 498.39 + 968.01 =2389.95(元/m2)
建筑安装工程费总额 =2389.95×8247 =1970.99(万元)
(2) 专业费用 =1970.99×6% =118.26(万元)
(3) 管理费用 =(1970.99+118.26)×3% =62.68( 万元 )
(4) 销售费用 =VB×3%=0.03VB( 万元)
以上(1)至(4) 项费用之和 = 2151.93 + 0.03VB(万元)
(5) 投资利息 = (2151.93+ 0.03VB)×[ 60%(1+5.76%)1.5 +40%(1+5.76%)5-1] =137.59 + 0.0019VB(万元)
(6) 销售税费 =VB×5.53% = 0.0553VB(万元 )
(7) 开发利润 =(2151.93+0.03VB)×20% =430.39 + 0.006 VB(万元)
(8) VB =2151.93 + 0.03VB + 137.59 + 0.0019 VB +0.0553 VB + 430.39 + 0.006 VB
VB =2999.46( 万元 )
建筑物重置单价 =2999.46 ÷ 0.8247 =3637.03(元/m2)
www.jzr88.com(三)、工料测量法
工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时。工料测量法是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，并测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、设备的种类、数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法，并需要其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见教材表7-2 。
(四)、指数调整法
指数调整法也称为成本指数趋势法, 是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。将历史成本调整到估价时点的成本的具体方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。
课后练习题
一、单项选择题
1、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
A、200
B、300
C、700
D、1000
2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
A、某标准厂房
B、某酒厂厂房
C、某待出让土地
D、某写字楼
3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。
A、1840
B、2840
C、2966
D、3000
4、客观成本是指假设重新开发建设时( )的一般花费。
A、大多数房地产开发商
B、个别房地产开发商
C、估价对象开发商
D、可比开发商
5、不计利息的费用是( )。
A、土地取得成本
B、开发成本
C、管理费用和销售费用
D、销售税费
www.jzr88.com6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率5%,为吸引5年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于( )%。
A、5.53
B、5.0
C、6.53
D、4.53
7、已知年利率为6%,如果季计息，则实际利率为( )%。
A、6
B、1.5
C、6.13
D、5.13
8、销售税金及附加不包括( )。
A、营业税
B、城市维护建设税和教育费附加
C、印花税、交易手续费
D、契税、土地增值税、企业所得税
9、因为利润计算的基数不同，选取的利润率不同，所以计算出的利润( )。
A、不同
B、相同
C、不确定
D、视具体情况而定
二、多项选择题
1、房屋拆迁补偿安置费用包括( )。
A、被拆迁房屋的房地产市场价格;
B、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额;
C、搬迁补助费;
D、安置补助费;
E、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。
2、一般将房地产价格构成包括( )。
A、土地取得成本;
B、开发成本;
C、管理费用;
D、销售费用;
E、投资利息、销售税费、开发利润。
3、新建成的建筑物价值包括( )。
A、取得土地的成本;
B、建筑物建设成本;
C、管理费用、销售费用;
D、投资利息、销售税费;
E、开发利润。
www.jzr88.com4、新开发的房地产价值包括( )。
A、土地取得成本;
B、开发成本;
C、管理费用、销售费用;
D、投资利息、销售税费;
E、个别开发商的开发利润。
三、判断题
1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和该估价对象的利润。
2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。
3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。
4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
参考答案
一、单项选择题
1、B 2、B 3、D 4、A 5、D 6、A 7、C 8、D 9、B
二、多项选择题
1、ABCDE 2、ABCDE 3、BCDE 4、ABCD
四、判断题
1、错 2、错 3、错 4、对
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