此计算题，曾多年考过。
弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入), 采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
5、利率的高低
利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比，有单利利率和复利利率两种。选取不同的利率，应采取相对应的计息方式，反过来，采取不同的计息方式，应选取相对应的利率，不能混淆。
6、名义利率和实际利率
在复利计息下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率 (也称为有效利率)的概念。假设名义年利率为 r, 一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m,至n年末时，在名义利率下的本利和为:
如果每半年计息1次，则 m = 2;每季度计息1次，则m=4;每月计息1次，则m=12。
名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即：
例如，年利率为6%, 存款额为1000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息1次，按半年3%(6%÷2) 的利率计息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率计息4 次，按月0.5%(6%÷12) 的利率计息12 次，则在这4种情况下的本利和分别如下 :
一年计息1次：F=1000×(1+6%)
=1060.00( 元 )
一年计息2次：F=1000×(1+3%)2
=1060.90( 元 )
一年计息4次：F=1000×(1+1.5%)4
=1061.36( 元 )
一年计息12次：F=1000×(1+0.5%)12
=1061.68( 元 )
www.jzr88.com这里的6%, 对于一年计息1次的情况来说，既是名义年利率又是实际年利 率：对于一年计息2次、4次和1次的情况来说，都是名义年利率，而实际年利率分别为:
一年计息2次 :(1+3%)2-1=6.09%
一年计息4次 :(1+1.5%)4-1=6.14%
一年计息12次 :(1+0.5%)12-1=6.17%
上述计算一定要会，每年都考。
六、销售税费
销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产应由卖方(在此为房地产开发商)缴纳的税费，可分为下列两类:
(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“ 两税一费”) 。
(2)其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。
销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%, 因此，在估价时通常按照售价乘以一定比例来测算。
值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费，因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。为便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计，销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同。企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同。(此段话为重要考点，其关键是“销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费”)。
七、开发利润
开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的，因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。
在估价中，估算开发利润应当掌握下列几点:
(1)为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即：
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地成本-开发成本-管理费-销售费用-投资利息-销售税费
(2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润(此句话是关键的考点)。
(3)开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种:
1)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率 ,即：
2)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即：
3)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 ,相应的利润率称为成本利润率，即：
4)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利润 = 开发完成后的房地产价值(售价), 相应的利润率称为销售利润率，即：
由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同的利润率，应采用相应的计算基数。或者反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。其中，直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数和与之相对应的利润率来估算，所得出的结果都是相同的(此段话为关键考点)。
www.jzr88.com(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。
将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价。求取房地产的单价还需要将该总价除以商品房总面积(建筑面积或套内建筑面积等), 而不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积。
另外，利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：
上述内容：记住关键的考点，记住各个公式的形式。
.
www.jzr88.com，2016房地产估价师《理论与方法》第七章资料(二)