（一）平衡开发商与业主的关系
1．建立和完善物业小区与共用部分的统一登记制度
许多国家和地区根据本国本地区的实际情况对共用部分的登记进行了详细规定。日本有关建筑物区分所有的现行法律明确规定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区仿效日本不动产登记法，现行“土地登记规则”设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部分、地下层及屋顶突出物的登记。 [22]尽管我国与日本和台湾地区的土地和建筑物的所有与管理体制不尽相同，但前二者的登记办法，仍可资借鉴。我国应建立物业小区的统一登记制度，由一个专门的部门进行登记，登记内容不仅要对专有部分予以明确界定，还应对共用部分作分类登记，使那些现实存在的权利真正得到法律的确认与保护。此外，在对物业小区作全面登记的情况下，实行公开查册制度， [23]即将所有物业小区登记的事项对社会公众公开，使房屋单元在转让、出租或买卖中，受让者或买方能够知道关于该物业小区和房屋单元的一切资料。
2．实现从开发商控制到业主控制的顺利过渡 [24]
第一，明确规定开发商应向业主移交物业小区控制权的时间。所谓由开发商向业主移交控制权，是指在物业小区的房屋单元的销售达到一定比例之后，开发商按照法律规定的要求，将其对物业小区的管理控制权移交给小区全体业主及其选举产生的第一届管委会这样一个过程。如在美国，各州的区分所有物业产权法规定，开发商向业主移交控制权的时间，是在物业小区全体业主选举产生第一届管委会之后2个月内。而各州法律所规定的业主选举产生第一届管委会的时间期限，一般是开发商所销售的房屋单元，达到小区房屋单元总数75％之后的60天内。如果开发商销售房屋单元的进度缓慢，则必须在开发商将物业小区登记之日起3年期满后60天内。
第二，明确规定开发商向业主办理移交手续的内容和范围。如美国伊利诺伊州法律明确规定，在业主选举产生第一届管委会之后60天内，开发商必须向管委会办理移交手续，该州法律还进一步明确规定：“如果开发商不在60天内严格按照法律规定的要求，向业主选举的管委会全面办理移交手续，并在管委会提出书面要求之后的10天内，仍不全面办理移交手续，管委会可向当地法院提起诉讼，请求法院强制开发商履行法律规定的全面办理移交的义务。”
第三，明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表业主协会对外签订的任何合同或协议。如美国缅因州区分所有物业产权法明确规定：“在由业主选举产生的管委会就职以后，业主协会有权在提前3个月通知对方的前提下，终止或解除以下合同或租约并免于承担任何赔偿责任：（1）任何物业管理合同、聘用合同或小区娱乐设施或车位的租赁合同；（2）业主协会与开发商或开发商的附属公司或关联公司签订的任何其他合同或租赁合同；（3）任何非善意的或业主不知情的情况下签订的合同或租约。”
（二）平衡住户与住户的关系
1．完善管理规约制度
管理规约，简称为规约，指区分所有人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议的共同遵守事项。 [25]它是全体物业小区住户就建筑物与基地的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。在不违反强行性、禁止性规定和公序良俗原则的前提下，通过管理规约，全体物业小区住户可对共用部分及共有权的相关内容作出详细规定，如共用部分的持份比例、共用部分的专用使用权、对违反义务者的处置等。同时，对不易登记的共用部分，也应以记载于规约之中来代替登记；并将规约放置于小区的特定场所，由专人保管，供利害关系人阅览。
英美法上在对土地的使用方面，有一项特殊的制度即“限制性约据”或“限制使用土地的约据”。这种约据通常都是规定消极义务，如不得使用土地建造厂房或商店，或不得从事不利于邻居的生意。 [26]我们认为，在完善管理规约制度以平衡住户与住户的关系时，可以引入“限制性约据”的规定，对住户的专有部分的权利范围作一定的限制，以保证其他住户的共有权。
2．建立和完善住户侵害物业小区中共有权的民事责任体系
“权利保护是权利实现的特殊环节，也称权利救济。权利人在基础权利受侵害时，可以获得救济权利，并通过救济程序行使救济权，恢复和确保受侵害的基础权利的利益。” [27]恢复和确保受伤害的住户的基础权利和权益的根本途径是由侵权人或相对人承担相应的民事责任。侵权的民事责任方式是因侵权行为产生
停止侵害、排除妨碍是在侵权人在对住户的共有权的圆满行使造成事实上的和法律上的妨害时，住户请求其停止行为，除去该行为造成的结果或采取必要的措施以预防该行为继续发生。在住户有违反管理规约所设定的义务而影响其他住户的共有权实现时，其他住户可以请求管理人或管理委员会令其停止违反共同利益的行为。损害赔偿是法律强制民事违法行为人向受害人支付金钱以弥补受害人所遭受的损失。在因某个或一部分住户的行为而造成共有权灭失、毁损等损害后果时，其他住户可以请求予以损害赔偿。发生前文所述住户侵害物业小区中共有权的行为时，其他的住户对于侵权的住户，得请求停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状，并可请求赔偿损失等。
然而对于顽固的侵权的住户，是否可拍卖或剥夺专有所有权，是一个值得考虑的问题。在德国法中如经全体共有人半数以上之明示表决通过后，即得对某一特定共有人为驱逐之表示。在瑞士则需基于法院之裁判方得为之。 [29]笔者认为，我国可资借鉴该责任形式，但必须区分相应情况。如果住户就是业主时，固然可以采用类似做法。因为在业主有持续的违反行为时，对之采取损害赔偿的间接制裁方式并无多大效果，因此只能采取一种更为强有力的直接的方法，制裁其损害共有利益的行为，即赋予其他住户对侵权的业主的专有部分可请求拍卖或剥夺。如果住户不是业主时，不宜直接适用该责任形式。因为这时的住户并不对专有部分享有所有权，而仅仅是基于与业主之间形成的一定的关系（如租赁关系）而享有使用权，其他住户必须先请求业主解除该种使用权的成立关系（如租赁关系），如果业主拒不解除，方能拍卖或剥夺该专有所有权。而且，无论在何种情况下，适用此种责任形式必须有严格的条件与适用程序，对持续的侵权行为应有明确界定，并须以其他住户绝对多数方式通过。因为这毕竟涉及非所有人对他人之物的处分，以防止权利滥用。
注释:
[1]对于区分所有建筑物的专有部分以外的部分以及经约定供共同使用的建筑物部分，既有称之为“共有部分”，也有称之为“共用部分”，如何理解？按理说，区分所有建筑物的主要基础在于“专有部分”，其相对应的概念应称为“共有部分”，以“共用部分”名之，似有不合逻辑之处。但笔者认为，“共有部分”的定义着重于对区分所有建筑物物权关系的本质的认定，即既非专有，当然推定为共有；而使用“共用部分”一语，则着重于此项共同部分是供各区分所有权人共同使用的状态，二者关注点不同，因此很难断其优劣。但采“共用部分”，一来在理论上并不当然禁止共有关系的存在，二来也可以避免与民法上的共有关系相混淆，比较而言，更为妥当。因此，凡在文中直接引用时，为了保持原文的全貌，一般采用原文的表述，而笔者在研究时则一般使用“共用部分”之概念。
[2]王泽鉴：《民法物权（一）通则?所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第254页。
[3]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第150页。
[4]转引自王利明：《中国民法典学者建议稿及立法理由?物权编》，法律出版社2005年版，第205页。
[5]法定共用部分，又称性质上、构造上之共用部分，也就是基于建筑物的结构设计、功能或效用，属于整个建筑物存在不可或缺的组成部分，或者是服务整个建筑物的使用的部分。约定共用部分是在结构、功能上并无作为整个物业利用之必要，而是基于全体业主的约定，将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施等确定为共用部分。
，论建筑物区分所有权中业主共有权的保护