二是,维护全体业主合法权益的原则。
为维护全体业主的合法利益,《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
三是,现实性与前瞻性有机结合的原则。
《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性,对被实践证明是行之有效的制度,如业主自律、物业管理企业资质管理等制度,予以保留。《条例》注重肯定实践成果,将在实践中积累的良好经验,如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等,确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题,如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等,《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。
四是,从实际出发,实事求是的原则。
我国各地区的物业管理发展很不平衡,沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市,在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。
三、《条例》确立的基本制度
为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,《条例》突出建章立制的重要作用,确立了以下七项物业管理的基本制度。
一是,业主大会制度。
各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则。在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定,但遭到大多数业主反对,导致矛盾产生。鉴于以上认识,《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时,明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项,规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益,保障物业管理活动的顺利进行。
为了规范业主大会、业主委员会的运作,加强监督管理,《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
二是,业主公约制度。
物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时,个体利益应当服从整体利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系,不宜采取行政手段进行管理,《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认,规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的公共利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约,业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志,是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度,有利于提高业主的自律意识,预防和减少物业管理纠纷。
物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面,保障业主自主选择物业管理企业的权利,同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会,《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用,提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。
四是,物业承接验收制度。
物业承接验收是物业管理的基础工作。目前,在物业管理过程中,老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题,多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分,依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大,在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉,房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利,减少物业管理矛盾和纠纷,并促使开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,《条例》规定物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
五是,物业管理企业资质管理制度。
物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
六是,物业管理专业人员职业资格制度。
物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点,决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等,作为物业管理活动的直接组织者,其业务能力和素质高低,直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平,直接影响物业的保值增值,关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识,并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上,才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度,来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段,我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等,为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此,《条例》规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。
，谢家瑾对《物业管理条例》的说明