第三阶段:开标及最后定标的过程
2004年12月12日业委会邀请投标的4家企业代表到场,当众开标。
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1月8日当业主委员会进行召开业主大会的准备会议当天,部分反对意见的委员带领其他十多名业主代表冲进会场,会议被迫中止。
1月12日业主委员会以汇总式投票从四家公司中选出两家公司,交由业主大会选择,并由社区居委会监督投票进程及结果。所有参与投票的业主委员会委员均未选择缺乏诚信的A物业公司,而持反对意见的业主委员则拒绝投票。
1月22日社区居委会对小区选聘物业公司投计票工作的监督结果出具证明。
1月28日业主委员会向全体业主下发了《关于公布小区选聘物业公司结果的通知》,原前期物业公司公司以住宅户数超出2/3,总户数超出80%的绝对多数成为最后的中标单位。
3月1日业主委员会与中标的物业公司高层召开了见面会,就仍存争议的几个问题提出了解决办法。
3月5日正式签署《天福苑物业管理服务合同》。经过双方协商,在物管合同范本之外增加了八个补充条款,其中主要有:
划分了小区内开公司的管理费与非公司用途的管理费标准的差别,一般住宅业主的收费标准为管理费多层0.50元/m2、高层0.60元/m2(加上电梯运行费0.40元/m2),网点1.60元/m2,住宅区内办公的用户则按管理费0.80元/m2、电梯运行费0.80元/m2收费,以区分占用资源不同而产生的追加成本。
在《合同》中对大、中修的责任归属上进行条件限定,规定“一般情况下大、中修和物业的更新改造费用由业主负责,但是如经权威部门认为大、中修和更新改造的原因属乙方维修养护不善的,则由乙方负责或者按比例承担。”
选聘结果的成败得失
就国内以前动辄“新管家进不了,老管家赖着不走”的诸多社区纠纷,此次业委会的选聘行为相对而言避免了过于激化的矛盾,但可以确言,可能真正的“斗争”序幕现在才刚刚开始。有时候,只有在成功找到失败,从失败中找到值得思考的地方,才有可能对整个事件进行准确的判断。
在全过程中,都有一部分业主则抱有这样的观点:“管理费越低越好,越迟开标越好,最好维持现状(不开标、不缴费)”,以此利用好业委会的权力杠杆,他们确实有可能“获得更多”,但是更有可能是这个社区的物业管理滑入更加复杂的境地,到2005年1月上旬业主委员反对派自行集会所“申明”的应当进行的程序:其实无意之间道出了未来业主委员会进行社区自我管理的“真理”:
第一步:确保管理用房和商业用房产权的全面移交,由业主委员会代表业主进行接收;这是“请进来”以前要把前期物业管理公司先“请出去”。
第二步:由业主根据物业整个情况进行自行管理费定价,根据这一价格同物业公司谈判。(他们提出的价格是多层0.35元/平方米,高层0.4元/平方米,但这似乎并不重要)
第三步:在合同增加业主满意率的条款,如果一年中业主满意率达不到70%,则全体业主免交一个月的管理费,如果3个月后仍然达不到此标准,则物业公司予以解聘。
近几个月来,小区内频频散发传单“维权”,在广场上召集业主集会,选举各楼道的“业主代表”,这样的宣传起到了部分的效果,直至选聘结束,仍有一百余户业主未签署选聘物业公司的选票,一部分是真诚地希望将管理费降低到理想的水平,另一部分则是对本次业主大会的召开持保留态度和漠视态度。
而业主委员会中以主任、副主任为代表所走的路线,则是通过和前期物业管理公司的密切联系,积极向物业办、居委会进行政策咨询,就程序的“正规”而言没有达到上述的理想化,但是每个步骤参照着
两个对立面的相同点都是从业主的利益出发,但是视角有所区别。前者认为:没有程序的公正,结果就无法保证公正;我们自己内部的规则都还没有建立起来,何谈对外选聘物业?而且,物业管理费完全可以“压得更低”;而后者认为:既要讲求信用和肯定这次选聘的成果,更要有一个少数服从多数的游戏规则,否则业主委员会永远会是乌合之众;至于满意率与一个月管理费挂钩,更会形成一种错误的利益导向。而几名年纪最大的业主委员会委员则不属于这些“自由、民主”的派别,他们反复向物业公司强调:我们(业主委员会)和你们(物业公司)仍是一家人,不是两家。其实业主的主流倾向还是从开发商和业主维权之间寻求一条解决问题的中间路线,对前期物业管理既抱有同情也有微词,而业委会分歧双方的主要人物对程序的把握能力,则是这一次选聘过程中最有特色的部分。
当地政府主管部门对这一次天福苑业主委员会的作为给予了高度评价,他们认为,这一次选聘证明了较强的自我管理意识,而且居民对物业管理的法律法规也有了更深入的理解和认识,在3月12日青岛某媒体以《“天福苑”选聘物业终有结论》进行报道的当天,《青岛市物业管理条例(草案)》开始公布并向市民征求意见。
而对开发商的老总李金文先生而言,这应是神经紧张的半年,作为青岛市经贸委的原直属企业,这家开发商非常重视诚信和社会上的声誉,因为2005年同时有3个项目开工,房地产品牌是否能够延续,很大程度上取决于前期开发成果能否稳定和成功的物业保值增值。
最后,对于当前这一家中标物业管理企业来说,合同的签定将是一切工作的开始,而远远不是结束,半年的磨难着实让这家规模不大的物业公司元气折损和人才流失,小区物业还有大量的遗留问题留待解决,管理服务中实际存在的缺陷和漏洞需要整治,而业主之间形成的对立还需要长时间、富有诚意的沟通和交流去弥合,如果我们的物业管理者们不能从这样大的痛苦和磨难中去获得教训,那么未来就可能还将遭遇更加严重的惩罚。
二○○五年三月九日
诚挚致谢:青岛市商业网点物业有限公司总经理 冷志毅先生
青岛市天福苑业主委员会主任 李北森先生 副主任 吴冰先生 袁莹女士
作者单位:金良物业管理咨询有限公司
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