1.0目的
确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。
2.0应用范围
本程序适用于公司新接管的物业。
3.0参考文件
3.1《房屋接管验收标准》;
3.2《物业管理条例》;
3.3 国家、地方有关法律法规。
4.0相关说明
物业接管小组:由项目总经理指定的下列部门人员组成:项目工程部、物业公司负责人,以及物业公司各专业人员。
5.0责任
5.1项目总经理负责组建物业接管小组并委任组长,审批物业接管计划。
5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。
5.3物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。
6.0资格或培训
执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。
7.0程序或步骤
7.1物业接管计划的提出
7.1.1项目总经理在《前期物业服务合同》规定的接管日期前,从项目各部门抽调人员,成立物业接管小组,并委任小组组长。
7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报项目总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
7.1.2.1物业接管验收项目清单;
7.2.2.2小组人员分工;
7.2.2.3接管日程安排;
7.2.2.4其他(如提前介入在建工程验收等)。
小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。
7.1.3项目总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。
7.2图纸资料的验收
7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作,认为缺少有关资料时,应向移交单位索取。
7.2.2应予验收的文档资料一般应包括:
7.2.2.1全套工程竣工图纸(含小区规划图);
7.2.2.2机电设备使用说明书,随机资料、工具等;
7.2.2.3机电设备购销合同(复印件);
7.2.2.4商品房买卖合同(复印件);
7.2.2.5电梯使用许可证;
7.2.2.6隐蔽工程验收记录;
7.2.2.7供水、供电的指标批文;
7.2.2.8供气系统验收证明(含指标批文);
7.2.2.
7.2.2.10其他资料。
7.2.3验收责任人填写《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》,并与移交单位人员共同核实无误后,双方签字,即完成验收。
7.2.4《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》由验收责任人交
接管小组组长审阅后归档。
7.3物业现场验收
7.3.1房屋及分户设施的验收
7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行验收,验收项目包括但不限于:
a)房屋墙、地、门、窗装修情况;
b)有线电视、电话、智能化系统情况;
c)水、电、气设施,五金、洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规 定);
d)其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
7.3.1.2验收要求
a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。
c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标 准》的 第4.5章的有关规定。
d)同开发商和保修单位签订有关保修协议,明确保修期限和保修项目。
7.3.2公共设备设施验收
7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收,验收项目一般包括但不限于以下内容:
a)给排水系统;
b)电气系统;
c)燃气系统;
d)空调系统;
e)消防系统;
f)通讯系统;
g)智能化系统;
h)电梯系统;
i)园林绿化系统;
j)公共配套设施及公共照明系统;
k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等);
l)其他系统。
7.3.2.2验收要求:
a)各项工程通过竣工验收,物业满足入住使用条件;
b)共用设施完善,符合小区的规划记载;
c)物业本体及各系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第 4.5章的规定;
7.3.3验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场,按通知时间与项目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。
7.3.4验收责任人根据《房屋及共用设施验收记录表》将存在的问题填写于《交
接问题处理单》,并与移交单位代表确定整改期限,该单由移交单位代表和验收人签字后,副本交移交单位代表并督促整改,正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。
7.3.5验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督,并在期限届满时知会移交单位重新进行验收,验收合格后,在备注栏内注明,并签字;验收仍不合格的,要求其继续整改。
7.3.6验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,将其提交接管小组组长审核并归档。
7.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施验收记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督,发现有遗漏项目时,即时要求验收责任人进行验收。
7.4物业的正式验收接管
7.4.1物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户和公共设备设施均完成验收后,制做《房屋及共用设施竣工和接管验收交接
7.4.2《物业整体移交验收表》应一式三份,由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份。
7.4.3 物业公司同建设单位和保修单位签订三方保修协议,明确保修期限和保修内容:
7.4.3.1建设单位、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作;
7.4.3.2质保期满,根据建设单位、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付;
7.4.4物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。
7.4.5物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备清单》。
7.5物业正式验收接管后,物业交付给业主前,建设单位基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组组长均需要求建设单位事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按7.2~7.3的要求进行补充验收。，物业接管验收规程