单选题:
1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( )。
A.职工工资
B.改扩建费用
C.房屋火灾保险
D.维修费用
标准答案：b
解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。
2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )
A.实际收益
B.客观纯收益
C.实际纯收益
D.实际总收益
标准答案：b
解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。
www.jzr88.com
3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。
A.P=a/r[1一l/(1+r)n]
B.P=a/r
C.P=a/(r±s)
D.P=a/r±b/r2
标准答案：b
解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
P=a/r
式中：P——土地价格;
a——土地纯收益;
r——土地还原率。
可知答案为B.P=a/r
4、收益还原法不适宜用于评估( )用地。
A.商业
B.写字楼
C.酒店
D.学校
标准答案：d
解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
www.jzr88.com
5、房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费
B.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费
标准答案：a
解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
标准答案：c
www.jzr88.com
7.土地使用年期无限时的计算公式
P=a/r±b/r2
式中：P、a、r含义同前;
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
8、收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。
A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益
标准答案：d
解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。
9、收益还原法可用于( )。
A.评估土地价格
B.评估房产价格
C.评估不动产价格
D.评估承租土地使用权价格
标准答案：a, b, c, d
解析：根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。
www.jzr88.com
10、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.房屋折旧费
D.利息
标准答案：a, b, d
解析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。
11、计算房地出租的总费用应包括( )。
A.管理费
B.维修费
C.房屋折旧费
D.空房损失费
E.保险费
标准答案：a, b, c, e
解析：根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。
www.jzr88.com，2016年土地估价师考试《估价实务》精选试题(1)