(1) 征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。
(2) 有关税费：由于待估宗法周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。
(3) 土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。
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. www.jzr88.com2. 土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程序为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗时的开发费用为50元/平方米。
3. 投资利息
根据待估宗地的开发程序及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则
投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%
=6.32(元/平方米)
4. 投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：
投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%
=13.7(元/平方米)
5. 计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=(征收费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%
=36.5(元/平方米)
6. 计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6(元/平方米)
(二) 基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个性因素、期日、土地使用权年期、土地开发程序等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基闪地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
A1———区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：
1. 确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2. 确定区域条件修正系数(A1)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3. 确定容积率修正系数(A2)
待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1.16。表3-1 容积率修正系数表
容积率 <1.0 2 3 4 5 6
容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4
4. 确定土地使用权年限修正系数(A3)
待估宗是W企业于1996年5月1日出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：
A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.确定基础设施开发程度修正系数(A4)
根据此次评估设定待估宗的的开发程度，参照《B县定及与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6.期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。
7. 确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1. 地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：
成本逼近法：164.6元/平方米
基准地价系数修正法：185.2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/平方米)
2. 估价结果
待估宗地土地面积：2200.8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35.785万元
第四部分 附件
1.委托估价函
2.待估宗地区域位置图
3.委托方营业执照复印件
4.估价机构营业执照复印件
5. 土地估价师证书复印件
参考答案：
第一题：
1、计算方法
根据题意，适宜采用剩余法估价
2、测算公式
地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润
3、计算步骤
(1)不动产总价=4000×2000×4=3200(万元)
(2)建筑费及专业费=2000×2000×4=1600(万元)
(3)总利息=地价×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(结果含有地价未知数)
(4)销售税费=32000000×6%=192(万元)
(5)开发商利润=32000000×15%=480(万元)
(6)地价=不动产总价-建筑费、专业费-利息-销售税费-开发商利润=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)
(7)开发商目前所能投标的最高地价=P/(1+2%)=P’(元)(2%为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除)
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希望与其土地估价师考生进行交流？
. www.jzr88.com第二题：
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
(1)选择计算方法：适用市场比较法
(2)编制该城市地价指数表
日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
地价指数 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3
(3)编制容积率修正系数表
容积率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0
修正指数 100 120 125 129 137 145
(4)交易形式修正系数，题目已给定
(5)计算土地使用权年期修正指数
70年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1
50年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6
40年期修正指数为：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3
(6)确定区域因素和个别因素条件指数
项目 A B C D E
区域因素条件指数 101 102 101 100 101
个别因素条件指数 102 99 101 98 100
(7)计算各交易案例地价修正后的价格
交易案 交易形 交易期 年期 容积率 区域因 个别因 比准
例价格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 价格
1.0 117.3 96.6 125 100 100
A： 500 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 102.0 96.6 100 101 102
1.0 117.3 96.6 125 100 100
B： 600 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.6 104.1 99.1 129 102 99
1.0 117.3 96.6 125 100 100
C： 950 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 108.3 99.1 137 101 101
1.0 117.3 96.6 125 100 100
D：1020 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
0.8 110.5 93.3 120 100 98
1.0 117.3 96.6 125 100 100
E：1300 × —— × —— × ——× ——× —— × —— =?(元/m2)
1.0 113.8 99.1 145 101 100
(8)确定宗地F在2003年5月50年期的单位地价
采用算术平均法求取待估宗地单位地价为：
(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)
第三题：
1、解题思路
先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。
2、计算公式
计算房地产总价的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]
计算房屋现值的公式：房屋现值=重置价格-折旧总额
3、计算步骤
(1)房地年总收益
商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元)
写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(万元)
房地年总收益=520.125+613.200=1133.325(万元)
(2)房地出租年总费用
年总管理费=1133.325×5%=56.667(万元)
年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=276.000(万元)
年总税费=30×(4000+7500)=34.500(万元)
年保险费=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(万元)
年折旧费=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(万元)
年总费用=445.942(万元)(3)房地年纯收益
1133.325-445.942=687.383(万元)
(4)目前房地产总价值
总价值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(万元)
(5)大厦房产现值
重置价格=3000×(4000+7500)=3450(万元)
房产现值=3450-71.875×3=3234.375(万元)
(6)目前地价
总地价=房地产总价-房产现值=4245.175(万元)
，2016年土地估价师《土地估价实务》模拟题（一）