(3)计算房地总收益:
年总收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)计算年总费用
① 管理 费:
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②维修费:
根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
租金损失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年总费用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
(7)计算总楼价：
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市场比较法
(1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则
比准价格a=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比准价格b=4019.22 ×ll0/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比准价格c=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定 土地 单位面积地价为4264.22元/平方米。
三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
楼面地价=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
总地价=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附 录
1.估价对象《国有土地使用证》
2.估价对象宗地图
3.估价机构《土地估价机构资质证书》
4.土地估价师 资格 证书
5.估价对象照片
6.委托估价协议书
.
www.jzr88.com，2016年土地估价师《土地估价实务试题》模拟题二