1、提要:
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
1.1建筑物结构特色
××市××广场××号楼项目(---),位于××市××区滨海广场南侧,总建筑面积约167,000平方米,由四栋30层(不含地下部分),地下3层,建筑高度一百多米;裙房地上3层并相互连为一体。
1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对××广场××号楼项目(---)房屋本体和公用设施维修养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。
1.3对××广场××号楼项目(---)房屋及公共设施的管理策略
为做好××广场××号楼项目(---)的房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略:
1.3.1预防性保养策略
重视××广场××号楼项目(---)房屋本体和公共设施的日常检查和养护(来自:www.jzr88.com)工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命。
1.3.2重点服务策略
根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。
1.3.3技术先行策略
我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。
1.4建筑物管理的重点及对策
1.4.1管理重点之一:玻璃幕墙维修养护
××广场××号楼项目(---)大量使用玻璃幕墙,根据××市建筑幕墙检测曾对××市玻璃幕墙工程的现状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题,涉及调查的931个建筑,有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。
对策:
(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。
(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
1.4.2管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护
对策:
(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查(来自:www.jzr88.com)养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。
(2)针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。
(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。
1.4.3重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护
对策:
(1)加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本。
(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。
1.4.4重点管理之四:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护
对策:
(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。
(2)加强员工业务技能培训,提高维修技术。
(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。
1.4.5重点管理之五:装饰材料的养护
对策:
(1)了解掌握××广场××号楼项目(---)各种装饰材料的使用和维护特性。
(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理。
(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。
(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。
(5)严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。
(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。
1.5房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围是:承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》)。
公用设施维修养护范围:规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。
1.6房屋本体及公用设施维修养护计划
1.6.1房屋本体维修养护计划:
房屋本体维修养护计划表
序
号
项 目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
半年
一
检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每季
一
，房屋及公用设施维修养护计划