参加《房地产设计与成本管理细节执行力》培训心得
受公司领导的指派于2010年9月25日至28日到广州参加了《房地产设计与成本管理细节执行力》培训学习,虽然只有两天的学习时间,但倍感受益。
第一天学习的主要内容是《房地产成本管理》。
房地产成本管理体系解读:简要介绍了房地产的几个季节。春天:前几年房地产最火热的时代,排队购房,
深夜开盘,炒房热,靠的是政策的优越;秋凉,现在房地产降温的过度时期,三级市场洗牌,购房者的观望,投资者的资金压力等。严冬:房地产严冬季节是否会来临?怎样面对?是保持原价还是降价,降多少等,如果两三年不买房,房地产企业只剩下5%,怎样看待?怎样决策?房地产企业还会面临什么?消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习,我们的对策之一要加强成本管理,将成本管理细节深化,投入增加了,收入降低了、利润压缩了,必须向成本管理要效益,成本管理显得尤为重要,是未来企业的生命线。
成本管理主要集中在:项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上,建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要,采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联,动态管理的纠偏,责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。
怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节,设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分,设计变更具体在变更投入是否合理,有的直接影响销售,变更要考虑盈利,销售好又快,变更的成本盈利就在其中,反之就是成本亏损,对设计变更要慎重考虑。
选择什么样的资源,选择什么样的乙方,怎样的品牌定位,这些都是公司基于市场状况而定的,还有公司的经营计划的制定,目标的要求都是很大关系,都要考虑进去。
一、成本管理分三个方面:目标成本、动态成本、责任成本。
1、目标成本:整个项目需有明确的目标,花多少钱、建多少栋楼,定格什么样的层次水平,服务对象是哪个阶层,尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析,关键是控制点的确定,有控制点就有主要的目标。
2、动态成本:怎样控制成本的风险,建立有效的管理体系,主要落实到每个点面去,要管理好每个点面,怎样检查、核算你的钱花到哪里去,花去的钱是否有好的成品实现,这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题,怎样去结算成本,分期分批的界面在哪里,成本的盈利在哪里,怎样体现出来,都是动态成本管理的工作。
3、责任成本:责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分,通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现,责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平,加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通,形成分工负责,有机协调的成本管理体系,体现结果与过程并重的原则。
责任成本的分解方式:
根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明,包括控制内容,控制要点和手段,形成成本控制的指引。
根据合同分类,将目标成本分解成
1、合同控制清单:将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门,以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。
2、设计:开发设计部门落实成本目标。
3、招标:采购部门负责在招标中落实成本目标。
4、签约:签约部门负责将成本目标落实到合同。
5、履约:项目部、工程部在建造实施中实现目标。
6、最后是建立成本管理架构的确定:a、投资管控型b、战略管控型c、运营管控型d、职能管控型e、矩阵式管控型f、项目管理型。
二、确定考核成本的可行性:
实施方案设计是这方面的重点,设计图出来后要把资金框死在这个范围内,设计主体图纸出来后要概算出成本的范围,投资回报率的计算是成本管理的重要环节。
三、目标的调整可行性:
目标成本的调整是有条件的,整体规划的调整、产品定位的调整,开发计划的调整都是要考虑进去,只能有限制的调整,不能随意调整,不能无限制的调整,会影响整体规划和总目标的实现。
"三大纪律":结果导向:保证目标成本的顺利实施。过程导向:开发过程中全方位方案优化管理。效率导向:实施过程中图纸管理。
"八项注意":注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。
第二天主讲的内容是《房地产工程设计管理》,由资深讲师谢丽萍主讲。
一、房地产开发的设计管理:
是企业管理核心资源,核心资源包括资本资源、土地资源、政策资源、产业整合。我们的能力:政策把控、资金供应、成本控制,获力能力。我们的机构:管理结构、管理层级、运作模式、管理团队。我们的机制:决策机制、预警机制、激励机制、淘汰机制。要认真解读基地密码,放眼世界,面对未来,开动脑筋,运用聪明才智,大胆地创新,作好土地规划,充分利用好土地资源。
二、项目开发设计管理:
要做好研究,基地环境,政策环境、市场环境,获利模式的研究工作,确定目标。设计费用和设计工期要求合理利用,设计合同是决定设计质量和设计深度的关键,必须慎重的考虑和思考。设计限额不要拿结构说事,楼盘的主体结构是关键的关键,关系重大,不能随意变更或更改,要通过精确计算对照相应的规范和规程来确定,只能跟踪设计。室内装饰和使用功能,室外园林可用限额的力度紧一点。消防是原则的重要一环,只要能基本通过就行。符合性、功能性,完整性的评审要综合起来。要用施工处理卡的办法来解决不影响成本、不影响结构的一些问题。
三、设计成本内控责任分析:设计管理、成本管理。
1、设计管理分概念设计、施工图设计。概念设计的主要内容:项目定位的开发档次、户型比例。关键指标是总建筑面积和可售面积。施工图设计的主要内容:成本拆分-土建、装修、园林、设备等成本是多少。限额设计包括结构、装修、园林的设计,限额在什么范围之内要具体明确。
2、成本管理分成本规划、资金筹划。成本规划的主要内容:概念设计阶段进行成本估算,施工图设计阶段编制成本测算书及甲供材料清单。资金筹划的主要内容:资金投入、总量、峰值,资金缺口、资金平衡、资金回收节点和速度。
四、设计文件评审控制:
1、原则性评审包括:a符合宗地规划指标;b符合强制性规范、节能、环保。
2、符合性评审包括:a有效性:满足设计任务指标、满足设计深度、满足作业指导书要求b完整体:蓝图等图纸、电子文件、计算书、预留专业间的信息接口。
3、综合性评审包括:a投资控制:限额设计指标、方便工程发包b缺陷防范:功能缺陷、专
4、设计上功能缺陷防治:主要以示图来说明。a、公共空间:防坠落、防攀爬,尺度适中,流线便捷。b、私人空间:门窗开启不便或打架。客厅、餐厅、主卧露梁、露柱。卧室没有衣柜位置,厨房操作流线不合理,卫生间排水排气影响使用功能,卫生间私密性差,生活阳台水电、煤气管线杂乱无章影响使用。c、阳台防攀爬、邻里之间防攀爬等。
通过两天紧张系统的学习,房地产设计与成本管理是企业管理方面的学问,是值得研究和探讨的,在激励地市场竞争中,要想我们的企业立足于不败之地,必须加强设计与成本管理,尤其是新楼盘的开发要注重项目前期规划工作,要做好成本管理核算,把有限的资金投入到火热的开发之中去,树立品牌,向标杆企业学习,要大胆地向成本管理要盈利、要效益。