三、 假设开发法
2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：
1. 传统法
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
2. 折现法
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费
按《房地产估价
笔者认为运用该方法要注意两个问题：
第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。在2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念(如该教材P248例7～4)，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
第二是上述公式在实际付工程款及其他应缴费用与形象进度一致的情况下适用，但实际付工程款及其他应付款与形象进度往往一致。按现在的有关法律法规，应付工程款具有优先受偿权，因此评估在建工程的价值时，应将实际付工程款及其他应付款与形象进度的差额列入特别事项说明，或在抵押贷款评估时直接扣除。
四、成本法
目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》P149页，适用于旧房地产的基本公式：
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。
实际操作中，有这样一种计算公式：
旧房地价格=(土地的重置成本+建筑物的重置成本)×成新率
上述公式存在的问题是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥当的。
笔者认为，改为如下公式更明确：
旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率
=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率
需要说明的是，上述公式中土地剩余使用年限修正系数K=[1-1/(1+r) n] /[1-1/(1+r) N]，在这里N不是土地使用权的出让年限，而应该是土地使用权的出让年限扣除项目合理开发期后的剩余使用年限，这是实际运用时一个容易忽略的问题。
房地产价值随使用年限变化的情况用图1来表示，曲线I为房屋建筑物的价值变化情况，曲线Ⅱ为土地使用权的价值变化情况，曲线Ⅲ为房地产的价值变化情况。(见图一)
五、比较法
房地产估价资格考试教材中，一般的比较法修正系数连乘公式为：
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正×个别因素修正
笔者认为剩余使用年限可从个别因素修正中分立出来，单独作为一个年期修正因素。因为房地产价格实质是房地产权益的价格，房地产权益是有年限的，如法定年限或经济寿命年限，每年的权益是可以量化的，可以采用收益法中不同年限的价格换算公式：Vn/VN=[1-(1+i)-n] /[1-(1+i) -N],至于因各种因素造成的房屋建筑磨损和维护保养情况差异，可以在个别因素中单列“新旧程度”进行修正，实际就变成了上图曲线Ⅲ的形式。
如此，比较法修正系数连乘公式为：
估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正系数
参考资料：
1. 1999年全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估学》。
2. 2002年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》。
3. 2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》。
4. 《房地产估价规范》。
来源：中国资产评估协会