(3) 后渚跨海大桥和江滨大道工程的启动,使得区域板块有较强的增值空间;
2、W—劣势
(1) 地块面积过小,项目难于规划与定位,产品内涵及附加值较难塑造;
(2) 项目紧挨清洁楼、农机公司和生猪批发市场,居住环境及品质受较大的影响,亦将阻碍项目形象的提升和塑造,同时也影响项目内涵的挖掘。这三大影响因素将是本案操作的重难点所在。
(3) 项目周边环境较为杂乱,外来人员较多,街区形象与治安状况差;
(4) 区域内银行、超市、菜市场及餐饮、休闲娱乐等与人们生活利益息息相关的生活商业配套欠缺,居住生活不便。
(5) 项目位于宝洲路与刺桐路十字路口交叉处,为泉州城市进出的主要交通干道,车辆较多,过往频繁,噪声、空气污染及交通安全,对居民出入及日常生活影响较大。
(6) 宝洲沿线区域房产项目的房价及房屋租金较为便宜,对投资型的客户将产生一定的抗性。
3、O—机会
(1)本项目所处区域目前正将全面开发,区域地段的开发热度对本案有一定的促进
作用;
(2) 泉州新的长途客运站在毗邻本案的泉秀路口落址兴建,将有力促动区域附近交通的发展,以及带动地段商业的繁荣;
(3) 土地成本低廉,通过项目的合理化调整,走特色产品之路,可以最大限度地扩大项目的盈利空间;
(4) 项目规划市场空间较大,单身公寓或酒店式小套房目前在泉州市场上仍有较大的需求空间;
4、T—威胁
(1) 鑫亿大厦目前已推出,金日大厦旁边三十亩地块,以及毗邻本案的近三十亩地的项目亦将在年内推出,是区域内直接的竞争对手;
(2) 泉秀路与刺桐路沿线,在年内将有三至五个单身公寓或酒店式小套房项目,上市销售,如本项目不抓紧时机,将会受到较大的竞争冲击。
七、项目定位分析
一、区域属性与产品定位
本案所处的区域属性复杂,街区定位不明,形象不佳,居住环境及生活品质难以提高,在目前市民的观念里,宝洲路区域版块还属于城市的边缘带,存在着较大的市场抗性。但在新的城市发展规划定位中,宝洲路沿线,将纳入北江滨路版块,作为商住区的街区定位亦已明朗化,发展远景看好,版块形象可塑性强。
本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”,充分挖掘周边综合资源,跳出宝洲路低端产品的区域属性,利用与泉州晚报大厦、交警大队以及两大工业区为邻的区位优势,引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。
因此,本项目的定位应在单身公寓或小套房的基础上,提升一个层次,以酒店式公寓或现代SOHO为主。既可提升项目的产品档次与形象,更能在年内小套房市场竞争激烈的
二、主力客户群体定位
1、客户群体类型界定
本案的主要客源类型清晰明了:一为纯投资型客户群体;二以自用为主的客户群体类型。两者在本案客户总量所占的比例,预计分别为6:4。
2、客户来源分布
1) 本案所在区域内的企事业单位和私企业主、高级行政人员及白领一族;
2) 本案区域内的一般居民和市内投资客;
3) 晋江市的私企老板;
4) 局部的外来投资与使用者。
市场调研分析表明,本案的产品规划思路基本正确,但在产品的规划及功能设置,包括建筑的形式表现,还需进行有针对性的修改和调整。
第二篇 项目定位及产品修正建议
一、项目定位调整建议
定位一:奔达大厦----酒店式服务公寓
概念阐述:酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式,又具有住宅和写字楼的一些特点,既可居住,也可在室内办公,是近年来房地产市场上出现的一种新型物业。
定位二:奔达现代城---自由SOHO天地
概念阐述:针对现代年轻人的创业及居住的需求应运而生,同时又能有效地满足了众多小型企业办公及招待来宾的需求。
本案定位的要点:为小企业及个人提供办公和居住场所的酒店式公寓,在产品上必须具备良好的服务内容和质量。
二、产品修正建议
1、主体建筑修正
1) 因本案确实过小,为将投资利益较大化,建议将项目11层提升到15层的建筑
标高。
2) 将沿街(宝洲路)一侧的厨房取消,以提高产品建筑外观的美观和项目整体的品
质与形象;而11层以上增加的楼层部分,每层高设置在4.0M,设置复式小套房,将是本案的一大卖点。
3) 北侧即沿街内侧的厨房保留,以满足不同的客户购买需求。
2、建筑外观调整
1) 保持建筑外观及色彩的现代与时尚感,但外立面的建筑线条不宜过细,应有一种
动感而又粗犷的风格元素;色彩主要以暖色系为主,体现年轻、时尚、朝气蓬勃的进取精神。
2) 外立面装修建议采用高级外墙专用涂料。
3、公寓大堂设置
1) 公寓必须配备大堂,且要将大堂设在沿街一面:一是将大堂设在宝洲路靠刺桐路
的拐角处,二是保持现有的电梯位置,但需将主入口设在沿街面(牺牲一两间店面是非常必要),方能体现本项目的档次及业主的身份与形象。
2) 对于公寓的大堂设计与装修必须相当重视,否则将失去应有的作用。
4、配套设施
将一层店面的后半部分隔断,作为本项目的会所配套。
会所主要内容:
健身房、咖啡吧(酒吧)、网吧、图书馆、影音室、商务中心、洗涤中心、家政服务中心等。
5、景观及绿化
项目留给绿地的地方虽小,但应以专业的精神,将绿化按景观的标准和精品的要求做好,同时将西面临刺桐路的市政绿化广场,申请进行景观改造,将其纳入本案的绿化配套之中,亦是本案的辅助卖点之一。
6、管理及服务
在管理与服务上一定要借鉴酒店管理方式,提供一些酒店式服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务以及各种钟点工服务等。