第三章 市场分析
第一节 客源预测
温泉SPA度假村根据其设计的服务项目和功能,客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分,具体如下:
一、外来游客:曲周温泉度假村处于热点交通通道上,附近有山东、山西、河南,客源非常丰富,开发潜力巨大,如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐,将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区,加大宣传促销力度,估计吸引2%的客源,一年就可吸引游客20万人。
二、疗养人员:邯郸地区的矿藏资源十分丰富,尤其是铁矿、煤矿所占的比重较大,大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于曲周温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用,因此,度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地,按日接待能力150人计,每年可接待前来疗养的人员5万人以上。
三、本地消费者:邯郸市现有人110万,如果按市区20%,其余10%的消费者计算,每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外,营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客,综上所测,预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。
第二节 效益分析
一、水上乐园
1、基本情况:项目占地面积10000平方米,总投资1700万元,其中,基建800万元,设备投资700万元,流动资金200万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
25 80 2000
3、营业成本
管理费:按营业收入2%计算:2000万元×2%=40万元
建筑折旧:按20年计算:800万元/20年=40万元/年
设备折旧:按5年计算:700万元/5年=14万元/年
维修费:100万元/年
工资:15人×7200元/人=10.8万元/年
水电费:28万元/年
税金:2000万元×5.5%=110万元/年
4、利润预测
税前利润:2000万元-(40万元+40万元+14万元+100万元+10.8万元+28万元+110万元)=1657.2万元/年
所得税:1657.2万元×33%=546.88万元/年
税后利润:1657.2万元-546.88万元=1110.32万元/年
5、投资回收期:1700万/1110.32万元≈1.53年
二、温泉世界
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2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
温泉浴城 25 120 3000
SPA水疗中心 8 200 1600
合 计 ----- ----- 3600
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:3600万元×1.5%=54万元
建筑折旧:按20年计算:2400万元/20年=120万元/年
设备折旧:按5年计算:600万元/5年=120万元/年
维修费:125万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:100万元/年
营业物品消耗:35万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=1135万元/年
税金:3600万元×5.5%=198万元/年
4、利润预测
税前利润:3600万元-(54万元+120万元+120万元+125万元+32.8万元+100万元+1135万元+198万元)=1705.2万元/年
所得税:1705.2万元×33%=562.72万元/年
税后利润:1705.2万元-562.72万元=1142.48万元/年
5、投资回收期:3200万元/1142.48万元≈2.8年
三、游泳馆、球类馆
1、基本情况:总建筑面积3000平方米,总投资1000万元,其中游泳馆1250平方米,基建投资125万元,设备投资100万元,流动资金50万元。球类馆1750平方米,基建投资175万元,设备投资300万元,流动资金100万元。
2、营业收入:
根据市场预测,估算如下:
项目名称 容量预算(万人) 消费标准(元/人) 年收入(万元)
游泳馆 5 120 600
球类馆 8 200 1600
合 计 ----- ----- 2200
3、营业成本:
管理费:按营业收入1.5%计算:2200万元×1.5%=33万元
建筑折旧:按20年计算:300万元/20年=15万元/年
设备折旧:按5年计算:400万元/5年=80万元/年
维修费:20万元/年
人员工资:40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费:50万元/年
营业物品消耗:5万人×5元/人+8万人×50元/人+8万人×70元/人=985万元/年
税金:2200万元×5.5%=121万元/年
4、利润预测
税前利润:2200万元-(33万元+15万元+80万元+20万元+32.8万元+50万元+985万元+121万元)=863.2万元/年
所得税:863.2万元×33%=284.86万元/年
税后利润:863.2万元-284.86万元=778.34万元/年
5、投资回收期:1000万元/778.34万元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店拟采用合作开发、自主经营办法,因此,可以预测是温泉度假村效益最好、投资回收期最短的服务设施。
第四章 总论
根据市场预测,曲周温泉SPA度假村各服务项目投资回收期最短的只需1.53年,最长的也不超过2.8年,是经济效益比较理想的开发项目。同时,曲周温泉SPA度假村的开发建设,可以弥补邯郸市冬季无旅游热点的不足,促进该区域旅游业的发展