中央采取“暂停土地审批半年”应急性控制土地措施后,2004年的土地控制初见成效,但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施,但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下,再次出现反弹的可能性并非不再存在。
(三)房地产销售
1.销售量持续增长
2004年商品房销售量继续大幅增长,达到38231.64万平方米,比2003年增加4514万平方米,比1997~2003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长,房地产年销售额也大幅上涨,1998年为2513.3亿元,2004年上升为10375.71亿元。
在销售总额中,个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%,其后逐年上升,2004年达到93.30%(见图6)。从各类商品房销售的构成看,1998年以后,在销售总量中住宅一直占近90%(见图7),表明居民对住宅需求旺盛;商业用房销售面积也有所增长。
从销售面积与竣工和新开工面积的比较看,1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米,2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外,销售面积增长率均高于竣工面积增长率,表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%,竣工面积增长2.1%,新开工面积增长10.4%,分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对减少空置面积有利,但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期,则存在着以后年度供给量减少的风险。
2.房价攀升
2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米,比1998年增加651元(见图10、图11、表5),年均增加93元,而2004年比2003年增加355元,远大于1998~2003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看,住宅价格为2549元/平方米,比1998年的1854元/平方米增加695元,其中比2003年增加352元,占50.6%。在住宅中,别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米,2003年下降为4145元/平方米;经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米;2004年办公楼的价格为5533元/平方米,比1998年5552元/平方米小幅下降,但比2003年增长1337元;2004年商业用房的价格为3966元/平方米,比1998年的3170元/平方米增加796元,其中比2003年增加291元,占36.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快,办公楼、商业用房价格增幅较大。
商品房价格上涨的主要原因:(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示,2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点,有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度,全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%,有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点,其中杭州、上海、沈阳、天津表51998~2004年全国商品房平均销售价格单位:元/平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4城市重合。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)建筑材料价格上涨。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动,中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因,一是政府对经济适用房投资的减少。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%,占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量:在较高收入者的需求未基本满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩,特别是对“地根”的紧缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作,经媒体放大,进一步强化了消费者的心理预期,引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外,较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一,更是新的产业兴起和发展的基础,房地产业在我国起步晚,属于新兴产业。
应当承认,2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房
3.需求依然旺盛
尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情不减,销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑,而支撑需求持续增长的动力,一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加,超过住宅价格增长速度。1998年以来,城镇人均收入年均增长率为8.95%,住宅价格年均增长率为3.82%,只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增加、生活水平的不断提高,人们对住房需求的档次也在提高,改善性需求增加,如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速,城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%,2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长,是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示,2004年上海投机性购房所占比例达16.6%,长沙市为16%,写字楼则高达40%。
旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑,而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然,考察1998年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况,我们应当审慎地看待当前的有效需求,对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。
二、影响房地产的调控政策和2005年房地产发展趋势
(一)影响房地产业的宏观调控政策
近年来,我国经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大,房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热,2004年中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放,土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿,土地严、金融紧贯穿全年,房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实,从2003年下半年开始,政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策,对房地产投资过快增长亮出了黄牌,只是2004年这些措施的实施力度进一步加大而已。
2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印,并将对2005年房地产的发展继续产生深刻影响。
1.紧缩“银根”
2004年金融部门连续采取措施,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程,确定控制房地产贷款业务风险的具体指标,个人住房贷款比例不超过80%,借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%),房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》(征求意见稿),对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。
，2016中国房地产发展总报告