一、单选题
1、 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.物业协会
B.不动产学会
C.测量师协会
D.测量师学会
标准答案： d
解析：教材38页，正数第3自然段，第一句话内容。
2、 “三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。
A.水通、气通、电通
B.路通、水通、电通
C.路通、水通、气通
D.路通、电通、气通
标准答案： b
解析：教材64页，熟地部分内容。
3、 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小?( )
A.买卖双方的知识水平
B.买卖双方的偏好
C.讨价还价能力
D.感情冲动
标准答案： a
解析：教材78页，第1自然段的内容。
4、 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。
A.普通商品住房和经济适用住房
B.宾馆与写字楼
C.普通住宅及其配套的娱乐房地产
D.城市地铁和城市公交
标准答案： c
解析：教材79页，相关物品的价格水平部分内容。普通住宅及其配套的娱乐房地产属于互补品，其他互为替代品。
5、 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( )
A.拍卖价格>招标价格>协议价格
B.拍卖价格>协议价格>招标价格
C.招标价格>拍卖价格>协议价格
D.招标价格>协议价格>拍卖价格
标准答案： a
解析：教材92页，最后一个自然段内容。
6、 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价?( )。
A.收益法
B.成本法
C.假设开发法
D.市场法
标准答案： a
解析：教材94页，倒数第2自然段的内容。
www.jzr88.com7、 从广义的角度来看，价值可分为( )。
A.使用价值和交换价值
B.投资价值和市场价值
C.公开市场价值和非公开市场价值
D.原始价值和账面价值
标准答案： a
解析：教材90页，正数第三自然段的内容。
8、 假设开发法中，估价时点通常是( )
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
标准答案： d
解析：假设开发法是估价待开发房地产的价值，因此，其时点应是购买待开发房地产时的时间。
9、 ( )是防范估价风险的最后一道防线。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.审核估价报告
D.估价报告应用有效期
标准答案： c
解析：教材403页，正数第1自然段的最后一句话。
10、 某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡;经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡;装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡;若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为( )。
A.保持现有用途
B.装修改造
C.装修后改变用途
D.拆除建筑物
标准答案： d
解析：教材160页，第4自然段以后内容。
维持现状的价值为：3000元/㎡;
装修改造：装修改造后的价值-装修费用=2600-200=2400元/㎡;
装修改造改变用途：改变用途后的价值-补地价-装修费=2800-200-600=2000元/㎡;
拆除：拆除后的价值-拆除费+残值回收价值=1800×4000-(300-50)×2000=670万元;
在维持现状、装修改造、装修改造改变用途中，最佳的方案是维持现状。
维持现状的总价值=2000×3000=600万元;
维持现状与拆除相比，拆除的价值要大。
www.jzr88.com11、 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
标准答案： a
解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。
12、 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
标准答案： a
解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。
13、 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
标准答案： c
解析：教材248页，图7-5图的内容。
土地使用权期限先于建筑物经济寿命结束。因此，建筑物的经济寿命应取40+6=46年。
14、 砖木结构二等的残值率为( )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
标准答案： b
解析：教材256页，第一句话内容。
15、 某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
标准答案： d
解析：教材293页内容，可参考例8-22。
www.jzr88.com16、 收益法中的运营费用包括( )。
A.所得税
B.房地产改扩建费用
C.电梯、空调等的折旧费
D.建筑物的折旧费
标准答案： c
解析：教材285页，运营费部分内容。
17、 商业经营的房地产，其净收益为( )。
A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息
C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息
D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息
标准答案： a
解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。
18、 某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为( )。
标准答案： a
解析：教材279页内容。
19、 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。
A.用途
B.档次
C.规模
D.建筑结构
标准答案： a
解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。
20、 运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。
A.估算开发成本
B.选择最佳用途
C.确定最佳开发利用方式
D.估算房地产开发完成后的价值
标准答案： c
解析：教材324页，正数第3自然段，第2句话内容。
21、 路线价法的关键和难点是( )。
A.划分路线价区段
B.设定标准深度
C.调查评估路线价
D.制定深度百分率
标准答案： d
解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点。
www.jzr88.com22、 已知某宗临街土地的面积是5000㎡，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为( )元/㎡。
A.560
B.700
C.437.5
D.280
标准答案： c
解析：教材369页。
单价=500×70%×(5000/80/100)/5000=437.5元/㎡。
23、 某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。
A.2%
B.1.67%
C.1.5%
D.1%
标准答案： c
解析：教材384页。
土地份额=(100-40)/(6000-2000)×100%=1.5%。
24、 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，土地的位置属于( )。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他
标准答案： c
解析：教材117页，第一自然段，第6句话。
25、 房地产估价的核心是( )。
A.为特定目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
标准答案： a
解析：教材2页，第3自然段，第1句话。
二、多选题
26、 房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
A、土地重新取得费用
B、建筑物折旧费
C、维修费
D、管理费
E、建筑物重新建造成本
标准答案： a, d, e
解析：教材226页的内容。因为重新建造成本是新房地产的成本，不存在建筑物折旧费、维修费。
www.jzr88.com27、 求取建筑物重新构建价格，根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为( )
A、分部分项法
B、工料测量法
C、指数调整法
D、单位比较法
E、市场法
，2016年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题