标准答案： a, b, c, d
解析：教材228页，正数第3行内容。
28、 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
A、使用磨损
B、设计变化
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步
E、现行政策重大改变
标准答案： c, e
解析：教材235页，第1自然段的内容。注意经济折旧是建筑物以外因素导致的。
29、 影响房地产价格因素的实物因素中的土地实物因素包括( )
A、面积
B、形状
C、地势
D、土壤及地基状况
E、宗地内基础设施完备程度与场地平整程度
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材124页土地实物因素部分内容。
30、 按照价值前提或者评估价值的本质来划分的房地产价值包括( )
A、市场价值
B、快速变现价值
C、谨慎价值
D、清算价值
E、投资价值
标准答案： a, b, c, e
解析：教材95页第3自然段以下内容。
31、 路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地单价是路线价乘以( )
A、平均深度价格修正率
B、临街长度
C、临街高度
D、临街宽度
E、其他价格修正率
标准答案： a, e
解析：教材370页的公式。
www.jzr88.com32、 长期趋势法主要有( )方法
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
E、指数修均法
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材341页，第3自然段内容。
33、 路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
A、9%
B、6%
C、7%D、8%
E、4%
标准答案： a, b
解析：教材367页，正数第三自然段内容。
34、 已知2002至2006年的房地产价格分别为：681、713、746、781、815元/㎡，预测2007年的价格为：848.5元/㎡、869.1元/㎡，问分别是采用下列( )方法预测的。
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
E、指数修均法
标准答案： b, c
解析：此题类型还没有考试过，请大家自己判断。
35、 城镇基准地价评估中，明确基准地价的内涵应当明确界定( )与基准地价相对于的条件。
A、基准日期和用途
B、土地权利性质
C、土地使用期限
D、土地的位置、形状、面积、尺寸
E、土地开发程度和容积率
标准答案： a, b, c, e
解析：教材377页，第3自然段的内容。
36、 某次评估，对可比实例进行各种修正和调整之后，得到的一组比准价格分别为：2200，2600，2300，2600，2300，2600，2600元/㎡，如果用按简单平均法、加权平均法、中位数、众数计算最后的比准价格，下列计算正确的是( )
A、2457.1
B、2600
C、2300
D、2450
E、2400
标准答案： a, b
解析：教材199页的内容。
www.jzr88.com37、 有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的是( )
A、一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升
B、在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上升
B、在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降
D、一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降
E、一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材134页，税收部分内容。
38、 根据《中国人民共和国物权法》不得抵押的财产是( )
A、土地所有权
B、除法律规定可以抵押之外的集体所有的土地使用权
C、以公益为目的的设施
D、所有权有争议的普通商品房
E、依法被查封、扣押、监管的破产企业的财产
标准答案： a, b, c, d, e
解析：教材155页，最后一个自然段内容
39、 某开发项目测算的利润为100万元，下列成本与相应的利润率匹配的是( )
A、直接成本为500万元，直接成本利润率为20%
B、投资为1000万元，投资利润率为10%
C、成本为800万元，成本利润率为12.5%
D、销售额为1800万元，销售利润率为5.6%
E、直接成本为700万元，直接成本利润率为20%
标准答案： a, b, c, d
解析：教材220页内容
40、 某可比实例房地产的建筑面积为2000㎡，适合作为( )㎡估价对象的可比实例
A、800
B、1000
C、2500
D、3000
E、5000
标准答案： b, c, d
解析：教材176页，倒数第3自然段内容
三、判断题
41、 某宗房地产目前的市场价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万元。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材129页，正数第3自然段。因为地下铁矿自然属国家所有，该宗房地产市场价值应为800万元。
www.jzr88.com42、 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材50页，第1自然段最后一句话。
43、 土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材88页，倒数第2句话内容。
44、 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材78页，房地产需求的含义部分内容的第1句话。房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。
45、 现实估价中所需评估的房地产价值有可能不是公开市场价值。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材16页，倒是第一自然段内容。
46、 成交价格会围绕理论价格而上下波动。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材94页，第一句话。成交价格会围绕市场价格而上下波动。
47、 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材151页内容。合法原则是要说明，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
48、 只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材151页，倒数第1自然段，第一句话。
49、 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值
对 错
标准答案： 错误
解析：教材169页，倒数第3自然段的内容。将公开市场价值改为成交价格。
50、 进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材191页，倒是第2自然段内容。进行房地产状况调整主要是因为可比实例的区位状况、权益状况和实物状况与估价对象存在着差异。
www.jzr88.com51、 在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材212页，第二自然段的第一句话。
52、 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材209页，成本法估价需要具备的条件部分内容。在运用成本法估价时，房地产的价格不直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
53、 估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧，而不是会计上的折旧。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材246页，最后一个自然段内容。
54、 直接资本化法较多的依赖于市场信息，报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材305页，正数第3自然段的内容。
55、 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。
对 错
标准答案： 错误
解析：教材287页，最后一个自然段内容。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金均应采用正常客观的市场租金。
56、 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费―开发利润
对 错
标准答案： 错误
解析：教材324页，假设开发法最基本的公式。少扣减了“取得待开发房地产的税费”项。
57、 由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材294页，最后一句话。
58、 未知、需要求取的待开发房地产价值计息的起点是估价时点，即取得待开发房地产的日期。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材331页，第2自然段中的内容。
59、 从较长时期来看，房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额。
对 错
标准答案： 正确
解析：教材140页，倒数第二自然段的第一句话。
，2016年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题