标签：试题,真题免费下载,
房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题精选,http://www.jzr88.com
C. 类似房地产的较长期; D. 不同房地产近期.
102. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A.建筑技术; B. 土地权利设置; C. 相信邻关系; D. 土地使用管制.
103. 一厂房建成八年后被改建为超级市场, 并补办了土地使用权出让手续, 土地使用权出让年限为40年, 建筑物经济寿命为50年, 则该建筑物折旧的经济寿命应为( )年.
A. 40; B. 42; C. 48; D. 50年.
104. 按建筑面积分摊方法, 计算土地占有份额的公式为( )
A. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积;
B. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积;
C. 某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额;
D. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价
105. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).
A. 有效经过年数等于实际经过年数; B. 有效经过年数短于实际经过年数;
C. 有效经过年数长于实际经过年数; D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
106. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).
A. 甲等于乙; B. 甲大于乙; C. 甲小于乙; D. 难以判断.
107. 甲房地产的建筑物建于1993年, 乙房地产的建筑物建于1998年, 假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。
A.甲大于乙; B. 甲小于乙; C. 甲等于乙; D. 难以判断.
108. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).
A. 逐渐降低; B. 逐渐升高; C. 可视为基本不变; D. 为零.
109. 现房房地产与期货房地产估价的不同点是( ).
A. 估价时点不同; B. 交易日期不同; C. 估价目的不同; D., 估价对象的状况不同.
110. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.
A. 类似房地产的客观;B.似房地产的实际; C. 类似房地产的最同; D. 类似房地产的最低.
111. 购买某类房地产, 通常抵押贷款占七成, 抵押贷款的年利率为6%, 自有资本要求的收益率为9%, 则该类房地产的资本化率为( )%.
A.6.0; B. 6.9; C. 8.8; D. 9.0.
112. 估价上折旧注重的是( ).
A. 原始取得价值的减价修正; B. 原始取得价值的摊销与回收;
C. 重置价值的摊销与回收; D. 价值的减价修正.
113. 某套建筑面积为100平方米, 每平方米建筑建筑面积2000元的住宅, 其付款方式为首付5万元, 余款向银行抵押贷款。贷款期限为5年， 还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为( )万元。
A. 18.25; B. 20.00; C. 21.58; D. 22.00.
114. 收益法中运营费率是指( ).
A. 运营费与潜在毛收入之比; B. 运营费与总收益之比;
C. 运营费用与净收益之比; D. 运营费用与有效毛收入之比.
115. 在评估投资价值时, 折现率是( ).
A. 投资者要求的满意收益率; B. 收益法中的资本化率;
C. 社会一般收益率; D. 投资者要求的最低收益率.
116. 区位是指地球上( )空间方位和距离上的关系.
A. 某一事物; B. 某房地产; C. 某一事物与其他事物; D. 各种事物.
117. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( ).
A. 成本法; B. 假设开发法; C. 收益法; D. 比较法.
118. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的.
A. 估价对象; B. 估价人员; C. 估价对象; D. 估价方法.
119. 预计某地区某类房地产的需求不变, 但开发成本趋升, 供给量趋增, 则预计其价格会( ). A. 上升; B. 下降; C. 不变; D. 升降难定.
120. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益, 乘以相应的( ) 来求取其价值的方法.
A. 资本化率; B. 收益率; C. 收益乘数; D. 利息率.
121. 建筑物的所有权可以分为独有、共有和( ) 三种。
A. 区分共有; B. 区分所有; C. 公有; D. 私有.
122. 某宗地50年使用权价格为1000万元, 现探测到其地下有铜矿资源, 该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%， 则该宗地30年使用权的价格为( )万元。
A.899; B. 1000; C. 1349; D. 1500.
123. 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元, 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元, 该类房地产的资本化率为8%, 该房地产的价格为( )万元.
A. 225.00; B. 237.50; C. 381.25; D. 395.83.
124. 某宗房地产, 已知建筑物的重置价格为为1000元/平方米, 成新率为70%, 房地产年净收益为140元/平方米, 土地资本化率为6%, 建筑物资本化率为8%, 则该房地产的价格为( )元/平方米.
A. 1700; B. 2000; C. 2100; D. 2400.
125. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,。下列距离中越来越受重视的是( )。
A.空间直线距离; B. 交通路线距离; C. 交通时间距离; D. 至市中心距离.
126. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格, 选取可比实例甲, 其成交价格为3000元/平方米, 成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/平方米。
A.3214; B. 3347; C. 3367; D. 3458.
127. 房地产估价中的价值, 一般是指( ).
A. 使用价值; B. 交换价值; C. 投资价值; D. 帐面价值.
128. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A.该建筑物的价值低于拆除费用; B. 该估价结果肯定有误;
B. 甲土地的价值肯定高于乙土地的价值; C. 不可能出现这种情况.
129. 某宗地规划容积率为3, 可兴建6000平方米的商住楼, 经评估总地价为180万元, 该宗土地的单价为( )元/平方米.
A. 100; B. 300; C. 600; D. 900.
130. 某商业大楼建造期2年, 建成8年后补办了出让手续, 土地使用年期为40年, 建筑物的经济寿命为35年, 评估时建筑物的折旧年限应取( )年.
A. 35年; B. 45; C. 48; D. 50.
131. 已知某临街深度为30.48米(100英尺)、临街宽度为15米的矩形地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为( )万元。
A.109; B. 117; C. 124; D. 130.
132. 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( ).
A. 应作为估价资料归档; B. 不应作为估价资料归档;
C. 由估价机构决定是否归档; D. 依委托人的意见决定是否归档.
133. 假设开发中, 开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( ).
A. 开发结束的时间; B. 购买待开发房地产的时间;
C. 开发期间的某个时间; D. 全部租售出去的时间.
134. 直线趋势法公式中的常数a、b是由( )决定的。
A.房地产的历史价格资料; B. 房地产的未来价格资料;
C. 房地产的现时价格资料; D. 估价人员选取的价格资料.
135. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )
A. 物质折旧; B. 功能折旧; C. 经济折旧; D. 会计折旧.
136. 一宗2000平方米的工业用地, 容积率为0.8, 楼面地价为690元/平方米, 现按规划拟改为商业用地, 容积率为5.1, 楼面地价为950元/平方米, 理论上应补地价(单价)为( )元/平方米.
A. 552; B. 3519; C. 4293; D. 4845.
137. 两宗房地产的净收益相等, 其中一宗房地产获取净收益的风险较大时, 则该宗房地产的( ).
A. 资本化率应较高, 价值较低; B. 资本化率应较低, 价值较高;
C. 资本化率应较高, 价值较高; D. 资本化率应较低, 价值较低.
138. 估价时点应与( )的日期相一致.
A. 签订估价合同; B. 开始估价作业; C. 完成估价报告; D. 估价结果所属.
139. 某办公楼经过改造后, 其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率.
A. 等于; B. 大于; B. 小于; D. 无法判断.
140. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地, 采用假设开发法估价, 假设按纯商业用途的估算结果为800万元, 按纯居住用途的估算结果为1000万元。该土地的评估价格应为( )万元。
A.800; B. 1000; C. 1800; D. 800～1000.
141. 判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%, 则正常交易情况修正系数为( ).
A. 0.060; B. 0.940; C. 1.060; D. 1.064.
142. 某宗土地取得成本为1000万元, 开发成本为1500万元, 管理费用为75万元, 销售费用为35万元, 投资利润率为12%, 则开发商利润为( )万元.
A. 180.0; B. 300; C. 309.0; D. 313.2.
143. 某可比实例的成交价格为2400元/平方米, 建筑面积100平方米, 首期付款12万元, 其余半年后支付8万元, 一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/平方米。
A. 2290.91; B. 2326.41; C. 2344.16; D. 2308.66.
144. 现有某总建筑面积为15000平方米的在建工程, 已知土地使用年取为40年(自开工之日起算), 计划开发期为3年, 现已进行1.5年。估计建成还需1.5年, 投入使用后年净收益为480万元, 资本化率为8%, 折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折现到现在为( )万元。
A.3939.61; B. 4433.88; C. 4768.50; D. 5652.09.
145. 某宗房地产的收益年限为40年, 预测未来3年的净收益为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%， 则该房地产的收益价格为( )万元。
A.195; B. 210; C. 213; D. 217.
146. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣, 是因为相互之间有一定的( ).
A. 互补性; B. 权益差别; C. 替代性; D. 外部环境差异.
147. 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼, 当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼的增值了( )万元。
A. 40; B. 100; C. 160; D. 200.
148. 某宗收益性房地产, 预测未来3年的净收益为100万元/年, 3年后出售价格会上涨12%, 届时转让税费为售价的6%, 资本化率为9%,。该房地产目前的价值为( )万元。
，房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题精选