1.市场比较法
(1).可比实例选择错误:
A.是否为估价对象的类似房地产:理113
A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内-可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区
A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同-大类用途相同:居住.商业.办公.旅馆.工业.农业
A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2
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www.jzr88.comA-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同-大类用途相同:钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构
A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当-装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当
A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同-当两者不相同时,一般不能作为可比实例
A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近-一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用
A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合-房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类.其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型.在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比比实例,而且一般应选取协议方式的买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价.但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例.
A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格
B.成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年
选取可比实例的数量要求:一般选取3个以上(含3个).10个以下(含10个)可比实例即可
(2).比较标准选错:
A.交易情况修正:以正常市场价格为基准(理121)
具体为: 1.如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖.招标.协议(理119,案196)选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易.(案197)
B.交易日期调整:以成交日期时的价格为基准(理124)
C.房地产状况调整:以估价对象房地产状况为基准(理129)
(3).系数表达错误:
A.交易情况修正.房地产状况调整:100/( )
B.交易日期调整:( )/100
(4).应该修正的项目未修正或未加以说明
(5).单项修正不超过20%,综合修正不超过30%
2.成本法:
(1).计算新建价格或重置价格有漏项
(2).成本扣费用均用客观标准
(3).利息的取费基数和计息周期错
(4).利润的取费基数与利润率的含义是否对应(理139)
(5).旧有房地产算折旧
A.建筑物算折旧:物理折旧.功能折旧.经济折旧
A-1.折旧计算:N.n.R.C
A-2.设备.装修.主体使用年限折旧因素太大要分类折旧
B.土地扣已使用年限价值:K
3.收益法:
(1).收益费用均用客观标准而非实际标准
(2).测算有效收益漏计经营率.空置率
(3).净收益的测算:以年为单位
A.出租型:
A-1.收入:租金+(保证金&押金)的利息收入
A-2.费用:出租方承担的费用:(理208)
a.维修费:
a.1折旧费的80%,关注N.n的确定
a.2重置价的2%左右
a.3收益的3%-5%
b.管理费:租金(收益)的3%-5%
c.保险费:房屋现值的1.5‰左右
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www.jzr88.comd.房地产税(城镇土地使用税.房产税&城市房地产税)
e.租赁税费(营业税.城市维护建设税.教育费附加.租赁手续费)
房产税为租金收入的12%,
营业税.城市维护建设税.教育费附加+城镇土地使用费为5.8%左右
f.租赁费用(中介收取的租赁代理费)
书:家具设备折旧费:如果是出租人提供家具设备,应扣除它们的折旧费
物业服务费用:物业管理企业进行维护.养护.管理等所收取的费用
B.商业经营型:注意扣除商业利润
(4).费用:不扣建筑物折旧,但是要扣装修.设备.设施的折旧;不扣贷款利息. 所得税.土地增值税
(5).报酬率的确定:
A.跟风险成正比,风险大报酬率大
B.同种房地产用途不同选用不同的报酬率:
建筑物的报酬率>建筑物和土地综合体的报酬率>土地的报酬率
C.确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率,一般不考虑物价指数.经济增长率.贷款利率
(6).公式选择错误或没交待公式选择的理由;有限年期公式中n的确定
(7).租约限定;租约期内用租约租金,租约期外用客观租金,空置的房地产用客
观租金
4.假设开发法:
(1).假设开发的方式一要合法,二要最高最佳使用
(2).开发经营的方式
A.出租:用收益法把租金转化成售价
B.出售:售价
(3).应扣的费用项目有无漏记:如销售税(不含土地增值税和所得税)
(4).利息.利润的计算:
A.传统方法:同成本法
B.现金流量法:不单独计算
(5).贴现:
A.n的确定综合考虑土地和建筑物
B.贴现率i的确定:综合考虑利息.利润
(6).评估在建工程:
A.续建成本利润
B.续建期间整个项目的利息.管理费等
七.其他:
1.用途变更&规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件.资料
2.币种换算注意汇率的选择
3.抵押等估价目的要考虑风险及变现能力,报告里要有说明
回答问答题时应注意的问题:
估价技术路线:
1.评估的是什么:价格内涵.价值标准.假设前提
2.选用的具体方法:只描述选择理由而不是方法过程
3.应用上的特殊处理-特殊事项
4.结果如何确定
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www.jzr88.com，房地产估价师考试《案例与分析》课后总结