四、估价目的(核心)
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入;②条件限定(最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等);③对价格进行的明确规定(拆迁价、基准地价)
2、不同目的影响价格内涵(底价、最高价、现房价、交换价)
3、不同目的影响估价对象(保险不含地、改制不含基础设施费用)
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的; 5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件;
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。 7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策(市场准入、限定条件、价格规定、规划限制);
2、产权原则确定(适用房、划拨土地、共有否、抵押否)
3、客观性原则(费用、成本、收益都要客观)
4、带租约的房地产转让价格; 5、特殊交易(税费转嫁、相邻地块)
7、百年老店(如同仁堂)整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献; 8、房地的匹配问题。
六、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性)
1、 一般资料：
(1) 项目的有关资料：①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话);
③项目有关文件。
(2) 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的;② 地区性的;③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)
(3) 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
(4) 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 (5) 相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)
(1) 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
(2) 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
(3) 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。
(4) 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
七 估价报告
(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
(二) 错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。
2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
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www.jzr88.com，房地产估价师《房地产估价案例分析》课堂笔记二