第四部分
房地产估价案例与分析
第一章 房地产估价文书写作
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
(一)估价委托书
(二)估价委托合同
(三)估价项目来源和接洽情况记录
(四)估价作业方案
(五)估价所需资料清单
(六)估价对象实地查看记录
(七)估价报告
(八)估价报告内部审核表
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
(十)估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
(一)对词义的要求
1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
3.用词不可带有较强的感情色彩
4.用词简练、标准，不堆砌、不生造
(二)对语句的要求
1.句子简洁，概括性强
2.搭配得当
3.逻辑严密
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(三)要防止错别字和错漏
第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作
1.估价报告名称
2.估价项目名称
3.委托人
4.估价机构
5. 注册房地产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
(二)目录的写作
(三)致委托人函的写作
(四)注册房地产估价师声明的写作
(五)估价的假设和限制条件的写作
(六)估价结果报告的写作
1.标题
2.委托人
3.估价机构
4.估价对象
5.估价目的
6.估价时点
7.价值定义
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8.估价依据
9.估价原则
10.估价方法
11.估价结果
12.估价人员
13.估价作业日期
14.估价报告使用期限
(七)估价技术报告的写作
1.实物状况(或个别因素)分析
2.区位状况分析
3.市场背景分析
4.最高最佳使用分析
5.估价方法选用
6.估价测算过程
7.估价结果确定
三、房地产估价报告示例
第三节 其他房地产估价主要文书写作
一、估价委托合同
(一)估价委托合同内容构成
(二)估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
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(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
(三)相关实例资料
(四)反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
(二)拟定资料收集渠道
(三)预计需要的时间、人力和经费
(四)估价作业步骤和时间进度安排
四、估价对象实地查看记录
(一)住宅房地产实地查看记录
1.住宅房地产实地查看内容
2.住宅房地产实地查看记录表示例
(二)经营性房地产实地查看记录
1.经营性房地产实地查看内容
2.经营性房地产实地查看记录表示例
(三)工业房地产实地查看记录
1.工业房地产实地查看内容
2.工业房地产实地查看记录表示例
(四)在建工程实地查看记录
1.在建工程实地查看内容
2.在建工程实地查看记录表示例
五、估价报告内部审核表
(一)估价报告内部审核表内容构成
(二)估价报告内部审核表示例
考试要求
要求考生掌握本章内容。
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第二章 不同类型房地产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 居住房地产估价
一、居住房地产及其特点
(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
(二)具有较强的相似性、可比性
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
(一)影响居住房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.生活服务设施
3.教育配套设施
4.环境质量
(二)影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装修
5.朝向与楼层
三、居住房地产估价的常用方法
(一)市场法
(二)成本法
(三)收益法
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四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商品房估价的技术路线及难点处理
(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理
第二节 商业房地产估价
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类
1-百货店业态结构特点
2.超级市场业态结构特点
3.大型综合商场业态结构特点
4.便利店业态结构特点
5.专业店业态结构特点
6.专卖店业态结构特点
7.购物中心业态结构特点
8.家居中心业态结构特点
9.仓储商店业态结构特点
(二)商业房地产特点
1.收益性
2.经营内容多，业态多样
3.出租、转租经营多，产权分散复杂
4.装修高档且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
二、影响商业房地产价格的因素
(一)影响商业房地产价格的主要区位状况
1.地段繁华程度
2.交通条件
3.临街状况
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(二)影响商业房地产价格的主要实物状况
1.建筑品质及内部格局
2.楼层
3.净高
4.面积
5.装修
6.无形价值
三、商业房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理
1.出租型商业房地产
2.运营型商业房地产
(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
1.整幢商业房地产估价
2.整层商业房地产估价
3.同层商业房地产不同铺面估价
(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
第三节 商务办公房地产估价
一、商务办公房地产及其特点
(一)商务办公房地产及其分类
(二)商务办公房地产的特点
1.所处区位好，规模大
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2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善
3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
二、影响商务办公房地产价格的因素
(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况
1.集聚程度
2.交通条件
3.周边环境
(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况
1.外观形象
2.内部装修
3.设备、设施
4.智能化程度
5.物业服务水平
6.租户类型
7.楼层
三、商务办公房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商务办公房地产租金的求取
1.租约问题
2.租金构成内涵问题
3.租金支付方式问题
4.地下车库租金问题
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(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
1.单纯型商务办公房地产
2.商住型商务办公房地产
3.综合型商务办公房地产
第四节 旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价特点
(一)旅馆房地产及其特点
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点
2.旅店、招待所及其特点
(二)旅馆房地产的估价特点
1.转让少且一般为整体转让
2.功能多样
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
4.价值主要体现在接待客户类型及其能力
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.周围环境
(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况
1.设备设施和用具
2.经营管理
三、旅馆房地产估价方法的选用
(一)收益法
(二)市场法
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
(二)星级酒店净收益的求取
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第五节 餐饮房地产估价
一、餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
(二)营业收入的差异性
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
第六节 娱乐房地产估价
一、娱乐房地产及其估价特点
二、娱乐房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理
第七节 工业房地产估价
一、工业房地产及其估价特点
(一)涉及的行业多
(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大
(三)要区分设备和建筑物的造价
(四)受腐蚀的可能性大
二、影响工业房地产价格的主要因素
(一)影响工业房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.基础设施
3.地理位置
(二)影响工业房地产价格的主要实物状况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房地产用途
，2016年房地产估价师《估价案例与分析》考试大纲