答案：√
13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。
答案：√
解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售
答案：√
15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.
答案：×
解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除
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四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)
1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)
答案:
该酒店第一年末的净收益现值为:
P=A1/(i-s){1-[(1 s)/(1 i)]n}
=50/(12%-15%){1-[(1 15%)/(1 12%)]10}=504.27万元
该酒店总投资=50427/(1 12%)=450.24万元
2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划 建设 用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%, 管理 费用为 土地 成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
答案:
(1) 项目总开发价值:
项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米
总销售收入: 4700×46000=30080万元
销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元
(2) 项目总开发成本:
土地成本: 1000×64000=6400万元
建造成本: 1400×64000=8960万元
专业人员费用: 8960×8%=716.8万元
管理费用: (6400 8960 716.8)×5%=803.84万元
财务费用:
a土地成本 利息 :6400×[(1 12%)3-1]=2591.54万元
b建造成本专业人员费用管理费用利息:
(8960 716.8 803.84)×[(1 12%)(2/2 0.5)-1]=1942.03万元
c财务费用总计:2591.54 1942.03=4533.57万元
销售费用: 30080×2.5%=752万元
总开发成本: 6400 8960 716.8 803.84 4533.57 752=22166.21万元
(3) 开发商成本利润率:
开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88
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