房地产估价师教材火热订购中：010-62199365
31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )
A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
32.监督物业购买、处置、资产 管理 和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于( )的工作内容
A物业管理 B设施管理
C资产管理 D组合投资管理
答案：D
33.房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A权益类型 B抵押方式
C投资业务 D信托性质
答案：D
34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )
A 网络 图法 B表格法
C竣工图法 D坐标图法
答案：A
解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法
35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )
A共代理了多少项目 B代理成交额是多少
C人员素质 D代理的成功率有多大
答案：D
解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率.
二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)
1.房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )
A变现性差 B投资额巨大
C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验
E具有过人的胆量和风险承担精神。
答案：ABCD
解析：不包括E项。
2.银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。
A抵押物的流动性 B贷款期限的长短
C通货膨胀的预期 D贷款 企业 的信用等级
E所处的市场条件
答案：ABCE
解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。
3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。
A企业资信等级 B项目基本情况
C市场分析结果 D财务评价指标
E贷款担保方式
答案：BCD
解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标
4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。
A消费价格指数 B商业零售价格指数
C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数
答案：AB
解析：主要考虑以上两种因素。
5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )方面。
A销售收入 B物业增值
C减少纳税 D股权增加 E 租金
答案：BCDE
解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。
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6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。
A租金收入减少 B附加支出增加
C物业资本价值下降 D运营成本下降
E租客要求更大的租金折扣
答案：ACE
解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
7.投资者可以控制的风险包括( )
A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险
D持有期风险 E比较风险
答案：CDE
解析：AB属于系统风险.
8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括( )等。
A普通住宅 B公寓 C别墅
D客栈 E酒店
答案：ABC
解析：客栈和酒店不属于居住物业。
9.房地产市场的功能有( )
A配置存量房地产资源和利益
B指导供给以适应需求的变化
C指导政府制订科学的 土地 供给计划
D引导需求适应供给条件的变化
E显示房地产市场需求的变化。
答案：ABCDE
10.确立 施工 中控制质量的具体措施，主要包括( )方面
A对各项施工设备、仪器进行 检查 ，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
B控制混凝土质量
C对对工程中的配套设备进行检验。
D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E关注各项工程的工作量。
答案：ABD
解析：不包括C、E
11.下列说法不正确的是( )
A房地产项目中两税一费指营业税、城市 建设 维护税和教育费附加
B营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率
C城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率
D教育费附加=应纳税销售(出租)收入×税率
E现行营业税的税率为3%
答案：CDE
解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7%和3%。营业税税率现为5%。
12.分析市场趋势的方法主要有：( )
A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法
C专家意见法 D时间序列分析法
E相关分析法
答案：ABCDE
13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
A同质偏好 B同形偏好
C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好
答案：ACD
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
14.盈亏平衡分析的基本方法是建立( )之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A销售收入与成本 B销售收入与费用
C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量
答案：CE
解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
15.财务评价的辅助报表包括( )
A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表
D经营成本表 E借款偿还表
答案：BDE
解析：AC为基本报表。
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三、判断题(共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)
1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。
答案：×
解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。
2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.
答案：√
3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱
答案：√
4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。
答案：×
解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。
5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
答案：×
解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。
6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。
答案：×
解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。
7.开发项目成本费用中，财务费用是指 企业 财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行 利息 等。
答案：×
解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。
8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
答案：×
解析：正好相反。
9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。
答案：×
解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。
10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故 合同 价就是中标单位的报价。
答案：×
解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。
11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。
答案：×
解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式
12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
，2016年估价师《房地产开发与经营与管理》模拟预测一