《物业管理条例》(以下简称《条例》)已经颁布,于2003年9月1日施行,这是物业管理行业的一件大事,对规范物业管理市场行为,理顺物业管理各方面的关系,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进我国物业管理的发展及提高人们的居住和工作质量,有着极其重要的意义。
一、对《条例》的认识
1、《条例》具有坚实的基础。《条例》是应我国物业管理发展的需要,在总结以往物业管理实践的基础上,参考先进国家和地区的经验教训,结合我国物业管理行业20年的发展和探索,经过反复论证后制定的。引人注目的是在制定《条例》的过程中,广泛征求了各方面的意见,进行了多次大量的实地考察和调研,特别是通过报纸、电视等新闻媒体,将《条例》征求意见稿公布于众,并公开征求意见。这样的做法和程序确保了《条例》制定的公开性、公正性和透明度,使《条例》能够充分反映各方面的意见,权衡各方面的利益,从而使《条例》本身建立在实事求是的基础上,具有更强的现实意义和指导意义,也具有更强的可操作性。
2、《条例》 平衡了物业管理各主体之间的关系。在认真总结以往物业管理经验,广泛征询意见的基础上,《条例》明确了物业管理主体及相关各方面的关系,明确了包括物业管理企业、业主(包括业主大会和业主委员会)、物业使用人、房地产开发建设单位、政府相关部门和机构、公共事业单位等物业管理活动所涉及到的各方面的责权关系。可以说,这种界定兼顾了各方面的利益,平衡了相互之间的关系,使各方面的权利、义务和法律责任相互协调,此举对规范物业管理行为,提高物业管理水平,减少甚至杜绝物业管理过程中的关系纠纷等方面,具有积极的意义。
3、《条例》兼顾现实和发展,为物业管理的发展指明了方向。《条例》较好地处理了现实与发展,操作性与指导性,管理和引导之间的关系。翻开《条例》,我们可以看到诸如“提倡”或“鼓励”字样的描述,这些指明了物业管理发展的方向。这种兼顾现实与发展的务实态度,避免了以往有些地区的相关法规过分理想化,或照搬先进国家和地区的做法而不考虑现实情况,致使法规的操作性很差,"有法难依"现象的出现。这样的思路使得《条例》符合我国的基本国情和物业管理行业及物业管理市场尚处于初级阶段的现实情况,无疑具有更强的现实意义和指导意义。
4、《条例》兼顾了地区和物业的差异,具有更广泛的适应性。无庸置疑,我国物业管理尚处于初级阶段,发展不平衡现象在地区之间,以及同一地区的不同物业项目之间相当普遍地存在。这种差异性有时是很大的,不仅仅反映在物业管理的管理服务质量上,还表现在社会的物业管理意识,业主的消费能力和公共意识,以及房地产开发商对物业管理的认识等许多方面。《条例》能够正视这一情况并较好地解决了这一现实问题,不仅反映在前面所提到的兼顾现实与发展方面的问题,而且许多具体细节和规定交由地方政府相关部门制定,从而使《条例》具有更广泛的适应性,更强的执行性和操作性以及更好的指导意义。
二、从房地产开发的角度看《条例》
房地产开发与物业管理之间存在着密切的联系,其中既包括相互支持、相互促进的积极因素,又存在相互影响、相互制约的消极因素,如果处理不好,对两方面的发展都会产生不利的影响。因此有人用“剪不断,理还乱”来形容房地产开发与物业管理之间的复杂关系。由于各地、各公司及各个项目的实际情况不同,这种复杂关系可能还会持续一段甚至很长时间,但《条例》的出台有利于调整两者之间的关系。
1、房地产开发与物业管理的关系。
(1)房地产开发与物业管理紧密连接。房地产开发与物业管理是物业规划、建设、分配、使用、维护和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节,两者缺一不可。其中房地产开发负责从规划、建设到分配(销售)的部分,物业管理负责物业使用、维护和消费部分。这里强调专业性表明了两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知识和专
(2)房地产开发是物业管理的前提和必要条件。房地产开发为物业管理提供了条件,这种条件包括两部分内容:一是开发商提供了物业的公共设备、设施、场地和配套服务设施,这些是物业管理服务的对象和提供服务的物质基础;二是开发商提供了办公用品等,这些是物业管理服务的工作条件。这些条件有些是建筑规划或相关法规规定必须提供的,但有些项目或规定项目的具体配置是发展商根据市场情况和本身的经营理念自愿提供的。
(3)物业管理为房地产提供了品牌支撑。从房地产开发的角度看,物业管理提供了某种意义上的“售后服务”,其服务方式、服务内容和服务质量无疑是客户选择商品的重要因素。由于物业管理关系到生活方式和生活质量,且与物业的保值和增值密切相关,加上物业本身的价值较高和物业消费的长期性和必需性,使得物业管理服务相比其他产品的“售后服务”,其重要性更大,需要在商品选择时给予更多的关注。所以房地产开发为了配合物业的销售,增强消费者的信心,在物业管理上非常注重,甚至于愿意补贴物业管理,以此来提升自己的品牌。
2、“谁开发,谁管理”的模式,对于早期物业管理的发展及造就物业管理的队伍起到了巨大的作用。
在物业管理的初期,房地产开发企业对物业管理的认识不足,为了协调两者的关系,有关部门提出了“谁开发,谁管理”的物业管理模式,这种模式运作的结果,解决了“只建不管”的问题,保证了开发以后的服务质量。
实际上观察我国物业管理的发展过程,这种模式的存在是必要的,效果也是非常明显的。别的不讲,就拿我们现在物业管理行业的一级资质企业来讲,绝大部分具有房地产开发商的背景。这就说明早期的这种管理模式对于解决当时的实际问题,对于促进物业管理的发展,造就一批物业管理企业都起到了巨大的推动作用。
3、物业管理与房地产开发的矛盾逐渐显现。
行业的发展离不开当时的社会环境,随着社会的进步,经济的发展,物业管理与房地产开发的问题逐渐显现并引起社会的重视,比如:
(1)割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高等。
(2)遗留问题纠缠不清,涉及到物业建设过程中的设计问题、工程质量问题、配套设施问题、设备选型问题、装修材料问题、销售时的承诺问题等,消费者往往界定不清责任,而物业管理经常代为受过但又无力解决问题。
(3)物业管理财务上不独立,运作不透明,使各方的权益得不到保障等。
针对出现的这些问题,行业人员和主管部门多次进行调研和分析,最后认为要想解决两者之间的矛盾,根本出路在于两者的分业经营。而要做到这一点又要有一个时间过程,所以在《条例》第二十四条中写到:“国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有资质的物业管理企业”,所以今后物业管理的运作应朝这个方向努力。
4、房地产开发与物业管理分业经营,并不排斥两者之间的产权关系。
由于历史的原因和物业管理的市场特性,大量的物业管理企业和房地产开发企业具有产权上的联系。我们说要解决房地产开发与物业管理之间的矛盾,让物业管理企业独立运作,分业经营,依据市场规律向专业化、规模化方向发展,并不意味着两者不能具有产权关系。只要按照现代企业的运作规律,即产权关系与经营相分离的原则,让物业管理企业自主经营、独立运作、自负盈亏,依据法规分清双方的责任,做到“桥归桥,路归路”,在经济关系上“亲兄弟,明算帐”,这样就达到了市场化运作的效果,也符合《条例》的规定要求。
伴随着改革开放和社会经济的高速发展,物业管理与房地产开发都走过了辉煌的发展历程,我们相信,《物业管理条例》的出台对规范行业行为,促进物业管理的发展将起到积极的促进作用。
(深圳南光物业管理公司总经理 仇慎谦)