大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题,所以在签订购房合同时往往会详细询问。开发商一般也会详细说明将来需收取的物业管理费数额、标准、服务内容等,甚至将此内容写进购房合同中。可是客户入住后,有时却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同。例如有的项目原来说24小时供应热水,业主入住后却无法开通;而原定的物业管理费,入住后才发现高了一大截。
当住户找物业管理公司询问时,物业公司称自己是依据国家标准收费,开发商说的不算数。找开发商询问,发展商则非常遗憾地表示,现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司,自己也没有办法约束,所以只能很抱歉了。这就使得购房者非常窝火,觉得自己受了骗。
分析上述问题,关键之处有两点:一是发展商能不能对物业管理问题作出承诺;二是对这种承诺引发的法律后果,发展商应否承担法律责任。
对于第一个问题,物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商,另一方是购房客户,两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司,一方是住户,两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客户往往就是住户,而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色,但无论如何,不能抹杀这两种合同关系的独立与区别。而物业管理费用、标准、服务内容等,实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任,只能由物业管理公司予以确立。
在房屋预售前,开发商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,开发商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。
但是开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中,这样做就是越俎代庖,就是不当处分他人的权利。开发商没有签订这种条款的主体资格,这项工作应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定,对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”
这就是说,如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,双方退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。