物业服务费行政监督的规定
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
【释义】 本条是关于物业服务费行政监督的规定
物业服务收费的标准实行国家监管制度,其监管机关是县级以上的人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部门及房地产主管部门对物业服务费的监管的具体内容目前有以下四个方面:
1.审批制度。
在物业已交付使用但尚未成立业主委员会时,物业管理综合服务收费一般由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报县级以上物价局核定审批。另外,物业管理公司对全体业主提供的公共性服务收费如装修保证金、有线电视入网费、水电费周转金等也应报物价局审批。
2.备案制度。
在业主委员会成立后,物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会在物业管理合同中依据本条例第41条规定的原则的基础上约定或由双方协商确定,并报物价局备案。
申报备案制度在《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》第10条中有所体现,如“物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后1个月内,将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案”。在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第9条中也有所体现,如“物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督,并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。”物业管理公司为满足部分用户需要而提供的特约服务如室内清洁、传真打字、接送小孩上学等服务收费,只需经业主委员会或者用户认可,由物业管理公司将服务项目和收费标准在小区(大厦)内公布,无需报物价局审批或备案。未经业主委员会或者用户认可的服务收费,使用人有权不支付服务费用。
3.许可证制度。
为了使政府有效监管物业管理服务收费行为,我国许多地方实行物业管理服务收费许可证制度。此制度在《广东省经营服务性收费管理规定》中有明确规定,即政府定价的经营服务性收费管理实行许可证制度和年审制度。对于具有物业管理资质证书的物业管理单位,对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇开展物业管理,收取物业管理费时按以下程序向物价部门申报:
(1)由物业管理单位写出申请收费或调整收费标准的报告:
(2)填报(物业管理服务收费申请表),一式三份,同时须附如下资料(复印件):①物业管理单位资质证明;②营业执照(许可证);③住宅小区(大厦)物业管理手册或小区管理章程(规定);④住宅小区(大厦)总平面图;⑤住宅小区(大厦)总体检收资料;⑥重新审核标准的,要附上原物价部门核定标准的有关文件等。
(3)经批准收费后,领取由物价部门统一制发的《广东省经营服务性收费许可证》,并将其放置在收费场所显眼处,以便群众和物价部门监督检查;
(4)《广东省经营服务性收费许可证》每年年审一次。
4.处罚制度。
除以上物业管理服务收费许可证制度以外,有关部门有权对违法违规行为进行监管,如果物业服务企业违反有关价格监管的法律,政府价格主管