我认为,我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》可以与美国1620年的《五月花号公约》相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,《五月花号公约》就是她的基石。如果说改革开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,《条例》将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。
从“乱”到“治”
笔者所在的银枫家园在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业管理公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了《条例》以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。
跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业管理公司、开发商成为“天然敌人”的局面。银枫家园曾因为在小区堵了近百辆车而名声大噪,带头者也成了“维权英雄”,业主利益的“天然代表”。当时,开发商在没有与业主协商的情况下,就自行把地下停车场的车位费从每月350元提高到450元,不接受这个价格不许停车。当时,我也是维权的积极分子,主张坚决抵制开发商的不合理定价。
可是,当开发商知道自己错了,把价钱降了回去,也不再用自己的物业管理公司,而是聘请了专业的物业管理公司做顾问,以提高服务质量。这时,业主再不交钱,白用地库就不对了,甚至350元都不交,价格要由业主说了算。我认为这是“维权过度”。如果我们反对开发商欺压我们,我们就不能团结起来用人多势众的办法欺压开发商。而且,业主的维权必须理性,不能超出过好眼前生活的界限。因为说到底,业主买房子不是当“英雄”、“闹革命”来了,而是要过好日子。如果房子的质量坏到大家无法安居乐业,问题又解决不了,当然要维权;可大多数情况没有那么严重,但维权过度造成的危害恐怕是普遍的,具有极大的破坏作用。我们小区的“乱”就发展到不交车位费,不交物业费,甚至不交水电能源费,私搭乱建无人管。最后,物业管理公司实在支撑不下去了,一夜之间停止了服务,业主才傻了眼。发现自己跟着较劲或对小区事务不闻不问,真正受害的是自己,是自己的生活和产业。
最终,银枫家园以全体业主投票的方式,超过半数要求“改选”管委会。为此,原管委会集体辞职。结果小区出现了这样的情况:既没有代表全体业主的管委会,也没有合法的物业管理公司。幸好《条例》出台了,根据《条例》规定,管委会(现称为业委会)是业主大会的执行机构,只能在业主大会授意下与物业公司签合同,这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。可以说,今天,很多小区的问题仍然是大家不重视《条例》,没有搞清《条例》的基本精神造成的。
实践中依然存在问题
《条例》的先进性毋庸置疑。它把立约权给了全体业主;把小区的“行政管理权”给了物业管理公司;同时,物业管理公司的权利受到全体业主的监督,全体业主有权用投票的方式更换物业管理公司。而且,《条例》强调保护业主和物业管理公司双方的合法权益,充分体现出公平、公正、民主、公开的原则。但关键问题是如何落实、执行。
业主很容易把“民主”搞成“我们说了算”,根本不管什么程序,正当性等等。比如有的小区就把大家组织起来一味压价,好象物业费越低越好,根本不考虑物业管理企业的利益。也有很多业主根本不参与不关心。按《条例》规定,重大事项,比如立约,与物业管理公司签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效,可实际情况是要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本,要打上千个电话,敲上千次门。不把相当的业主发动起来,靠几个“积极分子”根本不可能。因此,在有了好制度的同时,还要解决人的观念问题。
受传统观念、旧思维惯性的影响,很多人还不重视《业主公约》。更实际的问题是,业主违约的现象也存在。比如,私搭乱建,侵占公摊面积,这是《业主公约》、《条例》所禁止的,但在执法上却有一定难度。物业管理公司也不愿管,一是怕得罪人,二是怕打官司费用太大,吃力不讨好。结果哪怕只有5%的人侵犯了95%的人的利益,大家就都成了“沉默的大多数”。
依靠《条例》促进民主建设
从社会的角度看,《条例》也是促进民主建设的良好载体。比如,按照《业主大会议事规程》(以下简称《规程》)开展有关事务,就是最好的“民主”训练。在我们小区《规程》里就规定:开业主大会,必须服从主持人,没经过同意不能发言。这就保证了会议秩序,让大家明白开会不是吵架,而是讲道理。我们都必须学做“文明人”。
《规程》的另一个好处是避免了业委会越权陷入“事务性”工作中。比如,业主常提出许多建议。如果完全由业委会来决定采纳与否,就使业委会成为实际上的小区权力机构,就可能产生混乱和腐败。无论任何建议,特别是象弹劾业委会这样的重大的议题,先争得20%的业主的签名,书面提交业委会,由业委会召开业主大会,由大家投票决定。在这一过程中,物业管理公司也要起到监督的作用。这样一来,业委会就失去了滥用权力的基础,同时也就从事务性工作中彻底解放出来。
《条例》为业主自律打下了基础,它保护业主和物业管理公司双方的合法权益,划清了业主、物业管理公司、开发商三方的责权利。这就需要三方都要深刻理解《条例》精神并深入贯彻执行,并互相尊重、互利共赢。当然还需要全社会对《条例》的理解和支持,特别是新闻、司法的支持。如果新闻的导向不对,把物业管理公司和开发商描绘成土匪、恶霸,业主是无辜受害的弱者,执法又进不了社区,法律、法规与《条例》不配套,《条例》就有再次流于形式,成为“一纸空文”的危险。我认为在我们庆祝《条例》颁布一周年之际,应更多地看到贯彻、落实《条例》的困难及从上到下需要做的大量的具体、扎实的工作。我建议,每一个业主、市民都必须学习《条例》,把《条例》看成是我们建设新生活的基石。