随着社会对住宅产业发展的高度关注,人们已越来越意识到物业管理的重要性。1996年7月11日,朱镕基总理提出要把住房建设培育为新的经济增长点和消费热点。建设部研究后提出了三个必需解决的问题,即要让群众愿意买房、买得起房和放心买房。而大力推行物业管理正是目前解决这几个问题的关键锁钥之一。
从产业链条来看,物业管理是房地产开发和住宅建设的一项长期售后服务,但实际上物业管理是贯穿整个房地产开发和住宅建设的唯一“主线”,因此物业管理对房地产开发和住宅建设介入得越早,越有利于物业功能的完善和物业的使用更符合人的需要。
其实这个道理并不难懂,因为物业的规划、设计、开发、建设到投入使用,一般只有3年左右的时间,而物业的使用最少都有50年,物业管理作为物业使用阶段的服务单位,长期与业主打交道,他们最了解业主的生活需求,他们对物业的设计缺陷才最有发言权。如果让物业管理从物业的规划设计阶段就参与,就能最大限度地杜绝物业设计功能的缺陷,并且使短短3年的物业建设能更好地围绕50年的物业使用来开展。
深圳的实践证明,住宅产业要顺利发展,不仅要求房地产开发企业要有一流的设计、施工,要求各种建材产品的环保、品质,而且更要有一流的物业管理。物业管理是现在人们购房的一个重要参考因素,这已是不争的事实。说到底,住宅产业发展的目的就是为了改善人们的居住条件,为人们提供优良的生活环境,为全面建设小康社会打下坚实的物质基础,而这些正是物业管理得以出现的根本理由。
深圳通过房屋管理体制的创新,使住房形成从规划、设计、建设、流通到物业管理等环节组成的完整产业,从根本上解决了深圳的住宅产业问题,促进了深圳人居环境建设和城市经济的发展。据统计,深圳人均居住面积达到17.4平方米,人均公共绿地达到36.2平方米;城市绿化率为47.5%,供水普及率为96.8%,居民气化率为98%;135个城市公园和遍布各住宅区的花园,以及分布合理的山地林带、海滨绿带、城市组团绿化使城市景观效果和生态功能日趋完善,环境维护管理体系发达,居民生活配套服务设施完善,尤其是特区内各类物业的物业管理覆盖率超过90%,其中成型住宅区(2万平方米以上)全部覆盖,为市民创造了较理想的人居环境。深圳由此获得了联合国人居中心授予的“人居荣誉奖”,以及“国际花园城市”等多项荣誉称号,成为中国最适宜居住的城市之一。
三、深圳物业管理三个效益的实现,为全面建设小康社会提供了丰富的思想内涵
据国家统计局介绍,全国人民生活小康水平标准包括人均国内生产总值、恩格尔系数、城镇人均可支配收入、农民人均纯收入等16项指标,他们用综合评分方法进行测算,1990年全国小康实现程度为48%,2000年为96%,人民生活总体上达到小康水平。
但总体小康是一个低标准的小康,全面小康是一个较高标准的小康;总体小康是一个偏重于物质消费的小康,而全面建设小康社会,除了注重物质生活提高外,还特别注意人们的精神生活、所享受的民主权利,以及生活环境的改善等方面,实现社会全面进步。全面建设小康社会,追求的是物质、政治、精神和生态文明的共同发展。
深圳物业管理的发展目标,是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,它从思想内核上有助于总体小康到全面小康的转变,有助于我们逐步提高小康水平和富裕程度,有助于小康社会由片面发展逐步转向全面发展的阶段。
深圳的物业管理坚持提倡社会效益第一,规定和推动物业管理企业及居民参与社区精神文明建设,参与安全文明小区的创建活动,积极组织丰富多彩的社区文化活动,关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活,并在组织、人员、经费、内容、标准、监督等方面给予保障和落实,物业管理正成为深圳社区建设和管理的主要平台。
深圳物业管理在追求环境效益的实践中,广大企业和居民在树立环保意识、秩序及优化生活秩序及环境、倡导绿色生活方式、建立新型社区邻里关系及行为模式等方面,做了大量工作,体现出新时期人居环境建设中物业管理的强大生命力和倡导效应。梅林一村、碧荔花园、高新技术工业园等小区实施了垃圾分类处理,中海、长城、华侨城、城建等20多家物业管理企业获得具有环境管理系列标准的ISO14001国际
坚持经济效益,就是强调物业管理行业的微利保本性质。为此,深圳市住宅局联合物价等部门,经过长期调研和精心测算,于1997年出台了深圳物业管理四类四级收费指导标准,并通过制定相应的法规政策,允许企业开展多种经营,以弥补管理费收入的普遍不足,增加企业的赢利能力和发展后劲。2001年,全市物业管理行业的总产值近45亿元,占GDP的比重达2%,占全市房地产增加值比重达到30%以上。
由此可见,作为第三产业的物业管理可以刺激城镇居民服务消费支出的增长。如以全国城镇住宅50%实施物业管理、居民物业管理服务消费平均每户每月支出50元计算,全国城镇居民年物业管理服务消费支出将超过300亿元。这些数字如从小康社会的指标体系去分析,将有助于降低我国居民消费的恩格尔系数,是对全面建设小康社会的直接贡献。
江泽民同志在党的十六大报告中明确指出,要完成全面建设小康社会的目标,“发展要有新思路,改革要有新突破,开放要有新局面,各项工作要有新举措”。他还具体要求,“各地各部门都要从实际出发,采取切实有效的措施,努力实现这个目标。有条件的地方可以发展得更快一些,在全面建设小康社会的基础上,率先基本实现现代化。”深圳物业管理虽然在20多年的实践中取得了一定成绩,但面对这个光荣的任务和要求,还有很长的一段路要走。今后深圳物业管理全体同仁一定要积极学习和贯彻党的十六大的各项指示精神,为全国全面建设小康社会和深圳率先基本实现社会主义现代化而继续拼搏!