20多年前,深圳学习香港和国外的经验,在住宅区实施物业管理,开创了中国大陆物业管理的先河。20多年来,深圳物业管理行业高举邓小平理论伟大旗帜,全面贯彻“三个代表”重要思想,继往开来,与时俱进,为深圳全面建设小康社会做出了新的有益探索和贡献了自己的力量。
当前深圳已提出在2005年内基本实现社会主义现代化的发展目标,深圳物业管理行业应抓住历史发展机遇,积极落实党的十六大的各项指示精神,为全国全面建设小康社会和深圳率先基本实现社会主义现代化的宏伟目标再立新功!
一、深圳物业管理的推行,为全面建设小康社会提供了新的思路与模式
1979年,邓小平根据我国经济发展的实际情况,第一次提出了“小康”概念以及在20世纪末我国达到“小康社会”的构想;党的十二大正式引用了这一概念,并把它作为20世纪末的战略目标;在完成总体小康社会的建设之后,党的十六大又再次提及“全面建设小康社会”的发展目标,并把它作为十六大报告的主题,世人瞩目。
深圳物业管理正是在改革开放的大背景下,在我国提出建设小康社会的发展目标之后,解放思想,大胆创新,敢闯敢试,才得以顺利推行和迅猛发展。深圳物业管理成功的要素是法制化、专业化、市场化,这“三化”的意义不仅在实际上改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制,而且在理论上为建设小康社会提供了新的思路与模式。
物业管理作为服务行业,需要完善配套各项政策法规,做到有法可依,依法管理,这样才能赢得用户的满意,赢得自己的发展空间。为此,深圳市政府早在1988年就颁布了《住宅区管理细则》;1994年6月,深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。之后,深圳市政府及住宅局又有计划、有步骤地制定了20余件操作性强的配套细则和规章制度,构筑了深圳市物业管理生存和发展的法制基础,使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行、完善、提高。
为满足居民群众对于住房居住水平、人居环境质素不断增长和提高的需求,从1989年房管所转制改企后,深圳市住宅局就着手进行专业化队伍的建设与管理,包括建立培训中心,实施全员持证上岗政策,多种形式、大规模、全方位、长期地对全市物业管理队伍进行培训,并由起初的各种岗位培训发展到今年的对各物业管理企业董事长、总经理、副总经理的更具针对性的法规政策培训。全市物业管理企业员工持证上岗率平均达90%以上,小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90%以上达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。
通过市场配置物业管理资源,既是对业主合法权益的保护,又是对物业管理企业进步发展的深层次推动。深圳市住宅局在1992年即开始尝试将竞争机制引入物业管理市场,1996年后全面推行物业管理市场竞争,采取了系列措施完善物业管理市场竞争的程序、步骤、规则及监督措施,培育市场,规范市场。
通过法制化建设,专业化发展,市场化推动,深圳物业管理从无到有,从小到大,发展成为一个新兴产业,成为城市管理的一个重要组成部分,为深圳创建国际花园城市和人居环境建设的持续发展奠定了坚实的基础,为深圳全面建设小康社会提供了新的思路与模式。目前全市共有687家正式注册的物业管理公司,从业人员10万人,管理全市1亿3仟万平方米的各类物业。
二、深圳物业管理的发展,为全面建设小康社会提供了新的条件与基础
深圳物业管理的推进与发展
1、物业管理与城镇化发展互相促进,提高了城市管理的社会化和专业化程度,必然会在全面建设小康社会的征程中大显身手
首先,全面建设小康社会需要加快城镇化进程。
众所周知,城镇化是人类走向现代社会的必由之路。城镇化是人类生产和生活方式由农村型向城镇型转化的历史过程,表现为农村人口向城镇人口转化以及城镇自身的不断发展和完善。江泽民同志在党的十六大报告中指出,全面建设小康社会,最根本的是坚持以经济建设为中心,不断解放和发展社会生产力。为此要全面繁荣农村经济,加快城镇化进程。要逐步提高城镇化水平,坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城镇化道路。
其次,城镇化的发展必然直接促成社会对物业管理的极大需求。
改革开放20多年来,中国的城市建设获得了突飞猛进的发展,建设项目之多、规模之大、现代化程度之高都是前所未有的。据统计,1979年,深圳常住人口不足3万,建城区2.9平方公里,2001年底常住人口即上升到468万多,建城区344平方公里。庞大的人口需要物业管理提供优良的居住服务和小区管理,才能满足人们对于不断提高的生活素质的需求;众多的住房也需要物业管理提供良好的维护和修缮,才能保证其保值增值、延长使用寿命的目的能够达到。
因此,城镇化的发展,离不开物业管理的支持,物业管理是城镇化发展的题中之意。
第三,物业管理是城市管理的重要组成部分,积极推行物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度,有利于解决城镇化发展带来的城市管理难题。
城镇化进程的加快,城市建设的飞速发展和规模的不断扩大,给城市管理本身带来了许多新课题,如何在管理过程中实现城市资源和要素的高效整合,成为现代城市管理必须解决的难题。传统的主要以行政手段为主的城市管理模式面临着严峻挑战!
物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动等的微观地理单位,是城市的细胞和组成单元,属于城市管理的有效区域。物业管理小区通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式,使企业成为该区域管理的主体,让业主、住户与企业、政府共同承担维护物业和建设安全文明小区的责任,将城市管理中分散的管理职能(如房屋的修缮,公共秩序、设施、设备及场地的维护与管理,小区环卫、消防、绿化、保安、水、电、煤气等的安排和组织)集中起来,由物业管理企业实行统一有效的管理,提高了城市管理社会化和专业化的程度。
物业管理的出现,以及逐步形成的专业化、企业化和社会化发展模式,改变了过去政府在房屋管理和城市管理两方面大包大揽、只投入没回报或少回报的惯常作法,调动了企业参与和社会支持的积极性,使之逐渐形成一个新兴产业,既减轻了政府的财政负担,又开辟了城市管理的新路。
因此,城镇化的进程,城市管理的发展,必然导致与之有着天然内在联系的物业管理的出现和成长,物业管理是城镇化发展的逻辑结果。
第四,物业管理为城镇化进程的加快创造了便利条件。
中国13亿人口中,农村人口仍占绝大多数,城镇化水平每提高一个百分点,就意味着要有1000多万农村人口转移到城市。面对农村人口与城市人口“双膨胀”的现实,如何实现大量农业劳动力向城市非农产业的转化,将成为我国城镇化之路面临的最大挑战。
物业管理是第三产业中的服务行业,物业管理企业的正常运营和发展需要大量劳动力的积极参与。据初步统计,目前深圳物业管理从业人员总共有10万多人,而且随着物业管理覆盖面和服务领域的不断扩大,从事物业管理的人员会越来越多。物业管理中的保安、清洁、绿化等工种甚至直接吸纳了因城镇化而带来的众多农村剩余劳动力和城市下岗工人。
作为服务行业的物业管理,每年不仅吸纳了大量劳动就业人口,还为国家直接创造着巨大的经济财富,是城镇化必然要选择和大力发展的现代新型服务行业。
2、物业管理改善了人民的生活、工作环境,促进了房地产开发,为住宅建设成为国民经济新的增长点做出了贡献,为全面建设小康社会打下了坚实的物质基础物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环,通过运用现代管理科学和先进的
，物业管理对全面建设小康社会的贡献