一、物业管理市场的概念与特点
(一)物业管理市场的概念
市场,是指商品买卖的地方,它“至天下之民,聚天下之货”,使人们得以“交换而还,各得其所”。市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义 理解,是对市场局部特点和某种外在表现的概括,它仅仅把市场看作流通行为的载体。
按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解,市场是指商品交换和商品买卖关系的 总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所,更重要的是,它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带。
列宁指出:哪里有分工和商品生产,哪里就有市场。随着分工的扩大和商品生产的发展 ,市场也在发展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多,而且表现在不同职能市场的出现。从市场发展的历史轨迹来看,先 有消费商品市场,再有生产资料市场;随着简单商品经济发展到扩大商品经济,便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化,在商品市场中又派生出各种特殊的市场,如 技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业管理市场等等。在各种各类市场中,又可以根据交换客体的形态,将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类 。
物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业,所出售的是无形的商品,其核心是服务 。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样,具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域,便构成了物业管理市场。所谓物业管理市场,是指出售和购买以物业为对 象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地说,就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中,使其进入流通、交换,使物业管理经验与服务得以传递、 应用,并渗透到生产、生活领域,改善生产与生活环境,提高生产与生活质量,从而实现其应有的价值。
(二)物业管理市场的特点
由于物业管理市场交换的是无形的管理服务,是市场细分的结果,因此它有着与其他商 品市场不同的特点:
1.非所有权性
物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务,这种服务劳动是存在于人体之 中的一种能力,在任何情况下,没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此,物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权,而只是这种服务的使用权。
2.“生产”与消费同步性
物业管理服务是向客户提供直接服务,服务过程本身既是“生产”过程,也是消费过程,劳动和成果是同时完成的。例如保安服务,保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务 ,当保安员完成安全保卫服务离开岗位时,业主的安全服务消费亦就同时完成。
3.品质差异性
物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作,为业主直接服务,服务效果必然受到员 工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务,不同的操作,品质的差异性都很大。如不同的装修工程队,装修的款式及工艺就有很大的差异,即使是同一工程队 ,每一次服务的成果质量也难以完全相同。
4.服务综合性与连锁性
物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服
5.需求的伸缩性
业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性,客户感到方便、满意时,就会及 时或经常惠顾;感到不便或不理想时,就会延缓,甚至不再购买服务。特别是在物业管理的专项服务和特色服务上,如代购车、船、机票,代订代送报刊等,客户可以长期惠顾,也可 以自行解决或委托其他服务商。
二、物业管理市场的形成与结构
随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变,传统的政府行为模式的房屋管理方式 逐渐被打破,出现了一种新的专业化、经营型的物业管理模式。物业管理的健康发展和规范运作离不开市场。物业管理市场作为一个独立的市场形态,并纳入到整个经济的市场体系之 中,是社会主义市场经济发展的必然产物。
(一)物业管理市场的形成1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了
可能性物业本身是一种特殊的商品,它在空间上固定不变,时间上长期使用,供给有限,价格高昂。但在其消费阶段,随着物业的使用,必然出现陈旧、破损和功能的退化。为了保 证物业的正常使用和消费期的延长,就需要进行科学的管理、维修和养护。同时,随着科学技术的发展,高层建筑及相当规模的小区不断增多,功能复杂的设备大量使用,使物业设施 与功能复杂化和多样化。要管理好这些设备,就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此,物业管理服务便成为独立的交换对象而存在,使物业管理市场的形成具备了 可能性。
2.社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成
社会对物业管理服务的需求是多方面的:
首先,是业主对物业管理的需求。业主为了使自己所拥有的物业得到正常的使用和保值 增值,需要有专业的物业管理机构料理自己名下的物业,对物业及各种设备、设施进行养护、维修,对环境进行美化,对治安进行维护等。通过对物业的专门化管理,业主获得了一个 舒适的生活或工作环境,从而提高了生活质量。
其次,是房地产开发商对物业管理的需求。优质优价的楼宇加上良好的物业管理,现在 已成为开发商推出新楼盘的新卖点。随着人民生活水平的提高,消费者在购买房产的时候,除了质量、价格、地理位置等基本因素外,对环境及售后服务亦提出了更高的要求。开发商 将引入优秀的物业管理作为提供良好售后服务的一项重要的措施,并接纳物业管理的提前介入,既顺应消费者的需求,又对售后的房产进行妥善的保养,减少返修量,这样,亦使开发 商在房地产销售竞争中取得更多的优势。
再次,是城市管理的要求。城市规划与城市管理是社会文明进步中的一项主要内容。城 市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有序的管理。要达到这一目的,非常重要的一条,就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现,将物业管理与社会文明建设 结合起来,创建出文明小区与文明城市。
(二)物业管理市场的结构
物业管理市场与其他专业市场一样,由市场主体、市场客体和市场环境三个方面构成。
1.市场主体
市场主体是指在市场中进行交换的个人或组织。一种商品或劳务之所以成为交换的对象 ,是因为有对这种商品或劳务的需求,以及相应于这种需求的供给,因而市场主体包括需求主体和供给主体。物业管理市场的需求主体是物业的所有权者和使用者;供给主体是物业管 理的经营者,即通过合法手续取得物业管理经营资格的人或组织。
2.市场客体
市场客体是指在市场中被进行交换的对象。一个市场区别于另一个市场的主要标志在于 它们所交换
3.市场环境
市场环境是指进行交换的环境。需要明确的是,这里所指的“环境”并不是进行交换的具体场所,而是指使交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规。就物业管理市场 来说,主要包括:基本的社会制度、市场经济体制及国家大法——宪法;与物业管理相关的各种专门性法律,如民法、经济法、合同法、企业法等;具体有关物业管理的法规和政策; 各类物业管理的契约或合同。上述各种制度与法规共同制约着物业管理市场的具体交换行为。