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解决物管矛盾要加强基层民主

08-24 17:20:47  浏览次数:609次  栏目:物业管理论文

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    频繁出现的物业管理纠纷,最根本的原因不是物业服务问题,而是业委会和物业管理者的行为无人监督、管理。专家认为社区居委会应充当解决物业纠纷的重要角色

    4月19日上午,在北京东城区隆福寺街的金隆基大厦前,均豪物业公司17名保安排成人墙阻挡业主委员会签约的新物业进驻。双方的保安发生对峙但没有“动粗”。图为一位老人从对峙的两排保安之间走过。 毛千/摄

    5月20日,下班回家时,记者发现自己居住的椿树园小区门口聚集着一大群人,一个白色条幅上醒目地写着几个黑色的大字:“维权签名”。原来小区中有一部分业主认为物业的收费不合理,要成立业主委员会,联合起来“炒掉”物业。生活中这样的物管纠纷场景,我们经常可以看见。

    在今年的北京市“两会”上,北京市政协委员纪世瀛提交了《如何创建文明和谐的商品住宅小区》的提案。提案针对目前层出不穷的物业管理纠纷问题,提出:“物业公司应该独立核算、独立经营、对业主大会及业委会负责,改变工作作风和方法,切实服务于小区居民”,同时,他特别建议政府要成立社区建设指导机构,给目前尚处于弱势群体一方的业主以实际的指导,帮助他们维护自己的利益。

    这份提案反映了现实存在的一个重要问题,我国商品房开发已经有二十年,在房产开发、物业管理等方面,已经出台了不少管理措施和办法,但由于一些遗留问题及现有管理制度操作性不强等原因,造成了诸多矛盾。纪世瀛委员认为,如何解决这些矛盾,怎样才能创建出文明和谐的社区,是值得各方面深思的问题。

    物管之间缘何纠纷不断

    在北京市海淀区人民法院负责审理物业管理纠纷案件的法官马军认为,物管纠纷之所以这么突出,主要有三方面原因。首先,在开发商、物业公司、业主、业主委员会几方之间都存在各自的利益,而且这些利益之间是有冲突的。其次,从上个世纪九十年代初住房商品化以来,物业管理真正引进我国的时间还不是很长,有相当一部分地区还没有物业管理,更谈不上业主委员会。新生事物在成长的过程中难免会有一些不完善的地方。比如说,开发商的一些遗留问题,业主们就把账算到物管公司的头上,当然不排除现在一些物业公司和开发商之间有着千丝万缕的联系,甚至有的物管公司就是开发商下属的子公司。第三,许多物业管理公司、业主以及业委会在处理问题的方式方法上存在问题。如有的业主在维权的时候不够冷静,维权的形式超过必要的限度。有的时候,明明是一个很小的瑕疵,但是由于双方处理方式的不得当,最后只得对簿公堂。

    一位不愿透露姓名的业内专家在接受记者采访时说,物业管理公司在服务中的确存在很多问题,但物管纠纷的最根本原因不是物业服务问题,而是对业委会以及物业管理企业的行为无人监督、指导。这位专家在调研中发现,每个小区最开始选出来的业主委员会的工作是不错的,他们能维持与物业之间的正常关系。但是,当一些业主与物业出现矛盾之后,很多业主都是先炒掉原来的业委会重新选举。新当选的业委会往往认为自己是代表业主利益的,会采取一些极端的方式来维权,如炒掉物业,对簿公堂等等。当然不否认应该拿起法律的武器来维护自己的权益,但是,之所以出现最终的矛盾激化,关键是因为没有人来监督业委会和物业管理企业的行为。另外,由于缺乏对业委会行为进行监督和指导的机构,其在维权过程中也往往会出现问题。例如,业委会与新物业之间进行私下交易,以业委会成员可以不交物业费作为新物业公司进驻的条件等,而有的业委会成员还会动用业主交纳的公共维修基金去投资。据记者了解,此基金在小区没有成立业委会之前,由当地房屋土地管理局的小区办代为保管,成立业委会后移交给业委会管理,业委会有权决定何时对整个小区的房屋进行维护。目前房屋商品化的时间还比较短,很多房屋还不需要维护,等到房屋开始老化,需要动用这笔基金时,后果

www.jzr88.com 将不堪设想。

    诉讼不能根本解决物管纠纷

    2005年3月9日,中国消费者协会秘书长母建华在房地产诚信维权论坛上表示,商品住房现在已经成为消费者投诉热点中的难点问题,而物业服务的投诉则是难点中的重点。“由于标的大、鉴定难、相关法律法规不健全等原因,房地产投诉的解决率在消协所有投诉中最低。”也正是因为这一问题的棘手,多数业主和物业遇到纠纷时一般都采取诉讼的方式来解决。

    那么,上法院真的能解决物管纠纷吗?

    马军法官说:“其实,诉讼的方式并不能很好地解决物管纠纷。我并不是不主张老百姓遇到问题时不用法律来维护自己的权益,但是,经我处理的这些物管纠纷案件,最终的效果大多不尽如人意。经常会发生比如业主一方胜诉了,物业公司心里不舒服,原本可做可不做的服务,就不做了;物业一方胜诉了,业主又会千方百计找问题,再告物业一次,非要扳回一局。业委会炒掉老物业,业主们发现业委会的成员与新物业关系不错,不能继续代表业主的利益,于是,再炒掉业委会,这样下去,维权的结果是两败俱伤,大家变得水火不容,又怎能谈到安居乐业呢?所以,在处理这类案件时,我一般都坚持调解,希望能更好地处理双方的纠纷,而不是草草判决了事。”

    不断增多的物管纠纷案件促使马军开始思考这样一个问题:“我常常想,能不能有一个部门,在物业和业主、业委会之间处于中立的位置,在这些案件没有送到法院时先进行一定的干预和调解呢,比如社区居委会。法院是不适合充当这样一个角色的,因为双方一旦走进法院,对立情绪非常强,就一定要分出个高下来,这不利于双方更好地解决问题。”

    而据有关人士透露,从去年开始,北京市就已经开始进行一项专门研究,论证让社区居委会充当物业管理监督者角色的可行性。

    用加强基层民主的方式解决基层矛盾

    关于居委会与业主大会、业主委员会的关系问题,2003年9月1日起实施的国务院《物业管理条例》第二十条第二款、第三款作了这样的规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。”然而,专家却认为,该条例并没有规定居委会和业委会、业主大会之间的关系,反而造成了“一山两虎”的局面,也并未规定如何监督和指导业委会。从实践看来,业委会应当隶属于居委会,在居委会的监督和领导下工作,因为居委会是协助区政府及其派出机关工作的,一旦出现问题,能够找到它的上级机关。但是,目前的业委会一旦出现情况,会出现无法控制的局面。

    北京市法学会房地产分会特邀研究顾问、北京大学法学院教授何山也赞同这样的观点。何山在接受记者采访时说,虽然《物业管理条例》规定居委会对业主大会和业主委员会是“指导和监督”关系,但是并没有从根本上确定业主委员会、业主大会的组织性质,也无法解决实际工作中的问题。何山认为,业主委员会不能独立存在,应服从于社区居委会的领导,可以在社区居委会下设一个业主委员会,业主委员会作为居委会的下属单位存在。因为业主大会、业委会与居民大会、居委会地域交叉、工作职责交叉、组织性质交叉,都是群众自治组织。两者最大的不同是“婆婆”不同,业主大会、业委会的“婆婆”是城市房地产机关;居民大会、居委会的“婆婆”是街道办事处。

    现实中的业委会和物业管理企业都亟须监管和指导,物业管理中的纠纷是最基层的纠纷,当然也适宜用加强基层民主的方式来调解解决,作为基层群众自治组织的社区居委会无疑是最合适的人选。在城市迅速的发展过程中,居委会的发展是否能适应这一需要呢?记者专程致电北京市民政局,一位姓周的同志告诉记者,北京的确存在一些地方没有居委会,但是这样的地区极少,主要集中在新建的小区,绝大部分的小区都存在居委会。

    北京市关于社区居委会充当物业管理监督者角色可行性的研究已经接近尾声,无论其结论如何,专家认为,用加强基层民主的方式来解决基层矛盾的思路是正确的。

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