第二、以物养物仍值得提倡
物业通常具有生产性和消费性,一些物业以生产性功能为主,一些物业以消费为主。对于生产性物业,如工业厂房、机关、学校、写字楼、商场等类物业,其物管费多数均从生产经营资金角度筹划,物管费的收取并不是难事。而以消费为主的居住型物业则大多靠业主用消费资金支付,因此,收费往往变得复杂而困难。因此,化解取费困难不应放弃开发消费性物业的生产经营功能。认真研究和设计小区资源整合和资源配置的方案,尽可能提高小区的生产功能,用其收益占物管费适当的百分比,抵消得越多越好。目前,法规政策要求利用物业共用部分、共用设施设备进行的经营创收为业主的收益,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。因此,物业经营单位必须将物业经营方案和利益分配方案通过业主大会表决后方可实施。而前期物管时期则应在物管方案和合同中约定。
第三、将业主按月足额交纳物管费作为最后一个保底的办法
有些小区因物业档次很高,业主不愿将物业用于生产性开发或经营,还有些小区则恰恰相反,因物业档次太低,缺乏开发的价值和方式,此两类物业均需要按物管方案要求的费用水准向业主足额收取,才能实现物管目标。此类物业目前仍属量大而广的类型,特别是中低档旧物业,更是物管较难实施的领域。国内典型经验是政府、单位、个人多方筹资对小区进行适当改造后实施物业管理。
第四、解决物管费取费标准制约因素中的“短板”问题
“水桶原理”是众所周知的,物管费水平即如桶中之水,其水平的高低常常取决于所谓的末端客户“短板”。物管服务对新建小区业主而言较易接受,因为在销售环节已有一次经济实力的较量,大致同类的业主进入,可以形成较高和较易实现的物管费收取标准。而对于业主入住毫无选择和市场细分不明显的小区,因业主分化和层次差距较大,而物管公共服务费和公共服务水平是统一的,末端业主的承受能力和支付状况将决定物管的成败。笔者了解到的某些小区已由于末端业主缺乏起码的支付能力,要钱没有,要人有一条,使物管被业主巨额欠费,被迫撤离,新物管也畏难不进。解决此类问题应在开发和营销环节强调“物以类聚,人以群分”,严格实施市场细分策略,尽力少为物管留下隐患。在物管环节,应出台政策并以市场手段推动末端业主以换房、转让、出租等方式调离不适合自己的物管服务区。对特困户,又难以置换的业主,可以采取政府和社会救助的方式解决其最基本的物管费交纳问题。
第五、建立物管费取费方案和取费标准评价制度
物管服务和物管费的取费方案、标准以及物管费用的核算机制是专业性较强的工作,应该给业主、业主委员会提供借脑工程,为提高业主们选择物管公司的技能,增强对物管方案与物管费科学性的认识,应在政府指导下,建立相应的物管费评价专家库,实施物管费取费方案和取费标准评价制度,这是具有现实意义的。每个小区(大厦)在导入物管或更替物管时均应寻找有资格的专家及机构对其物管费来源方案和标准进行评价,作为投标时向业主提供的必备文件,否则,业主可以拒绝投票,有关部门要给予监督和处理。具体实施时可在招投标专家库的基础上建立相应的物管费专家库,在物业管理招投标评标报告中单列或强化对物管费的可行性评价,还可提供物管费方案策划、咨询、研究、评估等服务。
文中认为物管费收取困难的制约因素主要取决于小区中比较贫困的“末端客户”您同意吗?“以物养物”来贴补物管费的做法正确吗?欢迎来稿发表您的不同意见。