第一点
那就是物业管理费,现在我们都用这个概念,到底是物业管理费,还是物业维护基金或者是资金。我们都知道在物业管理费构成上,当然我们物业管理有特点,那就是包括了一些对小区居民的服务费用,但是就整体它的实质内涵来讲,应当对于共有部分,公共设施,公共部委进行管理这样的一部分资金,而且相当多的一部分,按照现在的酬金制的普遍做法,90%作为直接的费用开支。所以在这样的情况下,如果结合我们物业管理的公共维修基金来说,那么这笔费用到底是普通意义上的服务者和接受服务者之间的服务费呢?还应该是积累了一部分资金呢?从这个意义上讲,我个人因为应当是一种消费基金。
另外从这笔资金的安全角度来讲,我认为应当明确为是一笔基金。现在我们建设部的物业管理服务收费管理办法上,提到酬金制,在这里我着重从酬金制的角度谈,这笔费用是一笔预收费用,不是直接的规定为业主所有。本人认为应当明确业主的物业管理费是物业维护基金.这样可以保证该资金的安全.保证该资金不被法院强制执行,不被列入破产财产。
另外,如果明确了基金性质,从行业的角度来讲,在税收处理上,可能还会带来一些便利。现在,税收就是把物业费整个收上来,还有物业费概念,就交费了。实际上物业公司的收入就是我们的酬金,我们只应当就酬金这部分去交税,业主们先放在我们帐上作为专户管理的这个不应该交税了,实际上加大了业主的负担,也加大了物业企业各方面的负担。当然,可能物业管理企业为增加资金,但是管理上,包括税收这方面支出是增加的,受到了影响。所以我的第一个观点,那就是应当明确,特别是酬金制,现在所谓的酬金制物业收费,它的基金性质。以保证基金的安全,同时理顺税收各个方面的关系,这是我的第一个观点。
第二个观点
在现在的大的所谓的物业费的范畴之内,我的想法,对于车位等等这些公共物业的这种所谓的收费,到底是收费还是收益?是不是应当区分?如果认为车位是业主共有的,特别有些小区肯定将来是共有的,比如说经济适用房这些小区车位等等,作为共有的业主的这些财产,这一部分的收入应该是业主的公共财产的经营收益单独核算,而不能作为收费项目去核算。这样才能理清业主的权益,以及业主大会,就共同的业主和物业公司的财产关系。
物业公司该拿到的经营报酬要拿到,业主的收益要清晰,这样也可以避免纠纷。现在很大的一个因素,我们看到调查因素,对于业主不交物业费的一个很大理由,那就是公共设施场地经营使用收益不透明,23%的人对此有意见。那么在这种情况下,怎么让业主没有意见?我们这笔费用肯定已经收了,关键让业主没有意见,把这个问题解决了,在这个收费和作为收益这个问题上,一定要澄清。同时,结合刚才我说的这种信托制,我们有信托法的,实际上你物业公司是受托来经营业主的这部分财产,所以在这样的情况下,问题就理清了。
第三点意见
那就是说业主的交费是对谁的义务?在什么样的法律关系下产生的义务。在这个问题上,舒先生我们之前做过探讨,在去年我在网上曾经发过帖子,在网上受到很多人的责难,我说如果业主不交费损害谁的利益?损害业主的利益。其实这种交费义务产生于,你是产权人,应该对自己的财产进行维护,但是我们现在维护,特别物业管理应当明确的是公共财产的维护,所以在这种情况下,我们作为共同共有人,就有分担费用的义务。不管从普通的共有财产关系,还是从我们现在的区分所有这样的法律关系来说,这种义务是法定的。但是你交多少费,这个问题应当是公约中约定的。所以,业主的交费是公约义务,同时在这个问题上,从我们物业管理条例,实际上有体现的。对于欠费问题,物业管理条例首先规定了业委会去发出通知,然后业委会去催缴,如果业委会的这种催缴不成的情况下授权物业公司通过诉讼的方式来解决。所以在这里,就产生了一个概念。筹集物业管理费,我们还用收费的概念来说,是谁的义务?不是物业公司的义务,是业主大会的义务。
物业公司只是受业主大会的委托去代收、代管。你不是收费的主体。也不是筹集的主体,筹集的主体是业主大会,产生业主的付费业务,也是因为公约以及法律这样两个前提,你去收取这样的费用。这一点,我们物业公司一定要清楚,另外业主也要清楚。这样,我们把这个关系才能理顺。所以,这种义务的产生应当是基于法律,基于公约。至于我们诉讼过程中,为什么物业公司可以去诉讼,就直接产生于物业管理条例的一个授权,当然,我也同意舒先生的建议,那就是说,进一步可能在业主公约里要进一步授权,这种权利
第四点意见
业主交费到底交多少?这个标准怎么产生?现在咱们管理机关用了一年多的时间,在制定物业收费标准,应该说是很有意义的。但是,能不能解决这种纠纷,我认为现在如果说凭着管理机关制定标准是解决不了的,更重要是建立一个价格,就是物业管理费的筹集这样一个机制,而不是说固定的一个费用,不同的小区业主不同的要求,会产生不同的收费标准。同时不同的服务,也会产生不同的收费。我们在管理办法和物业管理条例里明确规定,要价格和服务标准相适应,不是靠制定一个标准,而是和服务标准相协调,五星级酒店收费和四星级不一样,其实不是硬件不一样,而是服务不一样。我们现在很多小区纠纷,是业主对服务不满意,为什么不满意?因为没有标准,所以谁都不满意。怎么办?刚才说了如果筹集物业管理费是业主大会的义务和责任的话,这个时候这个标准就应该变为你聘请这家物业公司或者聘请之前,物业公司就你的管理出管理方案和管理预算,业主大会就你的管理预算进行表决,通过你的这个预算筹集这笔费用。
这样使你的标准和收费是适应的。业主在表决的时候都是清楚的,我们物业管理企业将来对业主大会公布的时候,我们一天做了三次清理,你给我的这些费用,所以我的服务到位。你选择只清扫一次,或者选择三天清扫一次,你做到了,我们的服务标准和收费这个时候是适应的。就解决了这种纠纷。如果说,现在我们仅以为我们的物业管理收费是因为合同这样一个约定死的价格,而在合同中,不把相应的机制以及服务标准定的很清晰的话,那么这种纠纷永远会存在,而且会越来越严重。结合前面李律师,还有舒先生讲的,我们现在实际上存在对居民的服务由我们业主承担,很多主张权利的人,实际不是业主,而是居民主张的。比如这个里面说,服务态度不好,素质差,15%的人不满意不交费,这些服务态度问题,跟你对于公共物的维护没有什么关系。实际这是一个居民在服务中的问题。这样的情况下,如果我们不把这些细节问题在理论上澄清,在是实务中解决,那么这种纠纷会越来越多。