1.0目的
规范物业维修基金的管理工作,确保物业维修基金得到合理有效的使用。
2.0适用范围
适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。
3.0职责
3.1出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。
3.2公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。
3.3会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。
3.4管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。
3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。
4.0程序要点
4.1物业维修基金的分类。
4.1.1公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。
4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。
4.2物业维修基金的使用范围。
4.2.1公用设施维修基金的使用范围:
a) 小区内的道路;
b) 小区内的路灯;
c) 小区内园林绿化地;
d) 小区内的地下排水管;
e) 小区内的文化体育场所;
f) 小区内的停车场;
g) 其他公用设施。
4.2.2房屋本体维修基金的使用范围:
a) 房屋的承重墙的结构部位;
b) 抗震结构部位;
c) 外墙面;
d) 楼梯间;
e) 公共通道;
f) 门厅;
g) 公共屋面;
h) 电梯;
i) 机电设备;
j) 本体消防设施;
k) 公共天线;
l) 本体上下水共用管道;
m) 共用防盗监控设施;
n) 其他房屋本体共用部分。
4.3 物业维修基金的收取标准。
4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。
4.3.2房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):
a) 多层房屋(不带电梯):
----外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;
----外墙贴瓷砖、马赛:0.20元/平方米/月。
b) 高层房屋(含多层带电梯):
----使用国产(含合资)电梯:
0.30元/平方米/月;
4.4 维修基金的收取程序。
4.4.1公用设施维修基金的收取程:
a) 发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;
b) 发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。
4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。
a) 公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。
b) 财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。
c) 明细表交财务部经理审核:
----经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;
----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
d) 财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。
e) 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。
f) 公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。
g) 已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项帐户上。
h) 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
i) 住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。
j) 出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。
k) 出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。
l) 财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。
m) 对尚未售出的空置房,其房屋本体维修基金由发展商交纳。
n) 对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。
o) 对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
4.5 物业维修基金的使用程序。
4.5.1公用设施维修基金的使用程序。
a) 管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:
----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;
----相关项目的有关图纸、预算资料;
----施工承接单位或人员资质资料。
b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。
----同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》;区
----不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
c) 业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必须执行。
d) 业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收。
e) 公用设施维修基金帐目,应由下列单位每三个月张榜公布一次:
----业主管理委员会;
----管理公司或管理处。
4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修;70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程;特殊情况可另行处理。
b) 管理公司因需要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会提供下列资料: