富田太阳城设施设备管理是物业管理工作的基础和重点之一,我们将落实岗位责任制,使设备的维修保养责任到人,强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。同时按公司ISO9001和ISO14001质量保证体系要求进行管理,如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《设备设施维修保养手册》、各类设备操作规程等作业指导书,使我们的设备设施管理规范化、程序化。
本小区设施设备管理主要由管理处维修部承担,公司提供人员、技术支持、不定期派有关专家前来指导,并选派5名技术骨干负责维修部的工作,严格控制好维修技术人员的选聘,加强培训,造就一支业务水平全面、责任心强、爱岗敬业的技术队伍。
2.1供配电设备
工作内容:
维护供配电设备的良好工作状态,确保小区电源供应正常,为营业以及居民用电提供可靠的电力保证。
工作要点:
根据《供用电协议》和用电负荷的季节性特点,合理调整变压器的运行方式,最大限度的发挥变压器的利用率,保持电容补偿柜良好的(来自:www.jzr88.com)工作状态,确保功率因数符合规定要求。
配备专业人员管理供配电设备,操作人员实行持证上岗,按规程操作。严格控制停送电操作,设备的检修应避开办公和营业时间。
值班人员每班对配电室巡检,加强预防性维修和年度保养,认真填写巡检和保养记录。
2.2 公共照明、广场照明、泛光照明
工作内容:
保持公共通道、楼梯、广场、泛光照明设施及灯具的完好和正常工作,在保证小区外观形象和业主方便的前提下,尽量节约能源。
工作要点:
加强巡检工作,发现照明设施损坏及时修复。
根据季节变化及时调整照明送电时间,做好重大节日和接待时的灯光布置。
在条件允许的情况下,选用节能灯具,安装定时器和红外感应开关,为业主节约能源。
2.3 给排水系统
工作内容:
维护系统的良好运行状态,保证小区正常供水,确保二次供水达到国家饮用水标准;保证小区排水系统畅通,避免暴雨、水患给小区正常的生活和营业带来不便。
工作要点:
定期检查生活水泵、排水泵的运行情况,检查水池、水箱和各类管网是否有异常,防止跑冒滴漏。
加强日常保养工作,定期对泵类进行年度检验,预防各种故障发生。
水池、水箱的清洗要有取得健康证的工作人员进行,并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。
每次暴雨洪水到来之前,重点检查排水泵的运行情况,确保管路畅通。
2.4 消防系统
工作内容:
负责消防设备的巡检、维护、维修,保持消防系统各设备的正常工作状态,保证系统联动正常可靠,及时消除各种消防隐患。
工作要点:
对于住宅小区,消防是工作的重中之重,要保证系统安全可靠,必须加强对员工消防意识和小区消防设备性能知识的培训,加强对客户消防知识的宣传。
24小时安全值班,密切监视系统运行,认真对待每一次报警和每一台消防设备的动作,增加巡检力度和预防性维修保养。认真查看打印记录,分析相关数据
对不经常启动的泵类设备,应定期试运行。要保持管网压力符合消防要求。
加强供配电室气体消防系统的检查,气瓶压力是否正常,电磁阀动作是否可靠等。
定期进行消防联动实验和消防演习,检验系统是否正常,增强员工的应急处理能力。
2.5 房屋及附属设施的维护、修缮
2.5.1建筑物主体
工作内容:
保持结构不被任意改动,外墙、门窗、地面、天花板完好和及时修复,确保小区各部位结构安全,外观完好。
工作要点:
对建筑物进行日常巡查和全面检查,包括地面、墙面、天花板、走廊、楼梯、天台,发现问题,及时报管理处,由管理处安排工程部负责修缮和养护。
定期进行基础和整体观测,发现异常及时向业主委员会汇报,组织有关专家会诊,提出意见。
加强装修管理,严格按建设部《室内装饰装修管理规定》进行有效的控制,重点关注承重结构、智能管线、消防设施等方面的安全和完整。商业二次装修按规定须报消防审批的,要及时办理。
2.5.2 附属设施
工作内容:
保持小区附属设施的完好、无损,确保小区附属设施正常发挥作用。
工作要点:
定期对小区附属设施进行巡检,发现问题及时处理。室外管网、消防接合器表面有无锈蚀,阀门是否滴水,广场花木护栏、路面、台阶有无损伤。
室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉积。
小区避雷针、避雷网要定期检查,定期除锈刷漆,确保各部位连接牢固。定期测试系统的接地电阻,保证小于4欧姆以下,否则应采取相应措施。
广场车辆出入口等其他附属设施,要加强日常检查维护,保证装置灵活可靠。