各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:
为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。
一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。
二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。
三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。
四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
(一)筹备工作包括:
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);
3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)
4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);
筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:
业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。
(五)业主委员会委员的条件
1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。
业主委员会自选举产生之日起3日内,召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人,副主任1-2人。按照中山目前的情况,业主委员会人数的设置一般在5-9人之间(含正、副主任),个别的超过10人。
五、第一次业主大会召开的程序。
为完成第一次业主大会的各项任务,会议一般按照以下程序进行:
(一)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。
(二)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况,也可以由候选人自我介绍。
(三)通过业主委员会任期年限(一般是2-3年);审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》。
(四)选举产生业主委员会委员。
(五)审议通过与物业管理有关的重大事项。
(六)在第一次业主大会上,建设单位还应当作物业管理前期工作报告,物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。
六、业主委员会备案资料。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到市房地产业协会备案。备案资料包括:
1、备案申请书(业主大会成立情况,业主委员会选举形式、结果);
2、业主大会议事规则(草案);
3、业主公约(草案);
4、业主委员会名单(按备案表填写);
5、业主委员会章程。
中山市房地产业协会
二ΟΟ四年四月十三日