二. 厦物业常规服务运作体系
物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节,物业部会同工程部对大厦的土建部份,水电,消防,空调,暖气等设施设备进行检查验收。
大厦的本体维护保养
目标:实现大厦房屋完好率98%以上,房屋维修及时率99%以上,维修质量合格证达100%,延长物业使用寿命,使物业常住常新,维持大楼价值,创造增值潜力
实施方法:物业部制定严格的日常巡视检查制度,责任到人,分工明确,全面掌握房屋的基本情况,对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修,养护和管理,使建筑物保持完好,整洁和美观,主要做好以下工作:大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施;
承重部位的维修保养
结构部位的维修保养
外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养
制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。
涉及到的质量文件:
《大厦日常巡视记录》
《大厦物业维修记录》
《大厦建筑物维修养护管理制度》
保安服务及车辆管理
大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度,加强保安工作,规范停车场管理,向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件,增强业主安全感。主要有以下几方面:
保安服务方面:
加强对保安人员的的培训,保安人员掌握大厦各单位的基本情况,掌握楼内重点部位,熟悉大厦及周边情况,认真负责、文明执勤、言行规范;
合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗,明确岗位责任;
建立24小时全天候保安站岗巡逻制度;
智能化监控系统的应用;如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作,监控系统保证24小时值班监控
可能危及用户安全处有明显标志和防范措施
实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施;
终止任何影响使用人身心健康的行为,对违法坭行为要及时处理,维护政党的生活秩序与工作秩序;
加强区域内的精神文明建设,和睦邻里关系
突发事件,如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施
大厦停车场管理:
管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全,防止车辆丢失,损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理,定点停放,出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到:
标志规范,交通标志与城市
指挥规范,指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致;
语言规范,疏导车辆时注意礼貌、文明用语,防止发生争执;
管理规范,规定统一的车辆安置方向,包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置;
保安服务与车辆管理质量控制文件;
《保安工作管理程序》
《保安员管理办法》
《保安岗位作业指导书》
《治安巡逻记录》
《保安交接班记录》
《停车场管理办法》
《停车场岗位作业指导书》
《停车场值班记录》
消防管理
目的:预防物业火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主提供安全的环境
大厦消防主要内容:
消防队伍的建设。建立义务消防队,定期开展集训演练,使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能
消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制,落实防火负责人,加强检查督促,保证紧急疏散通道畅通无阻,其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全,功能完好,杜绝各类火灾隐患,实现火灾年发生率低于0.1%
消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养,定期试验,确保消防总控及消防系统完好,保证灭火器材,设施配置齐全、完好率达98%
消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案,消防总控中心配专职值班员,内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位
组织开展消防法规及知识宣传教育。
消防质量控制文件:
政府在关法规
《消防工作管理程序》
《大厦防火责任书》
《消防巡视检查记录》
《消防安全整改通知书》
大厦清洁消杀服务
清洁卫生实行一体化管理,组成专门的清洁卫生队伍,管理制度落实,环卫设施设备完好,保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位干净整洁,垃圾日产日清,为用户提供一个整洁舒适的办公环境,保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时,大堂等重要公共地面时时保持干净整洁
大厦清洁服务内容一栏表
清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准
清扫、拖净各层公共走廊地面 每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持干净、无垃圾、污渍
清洁电梯轿箱及电梯门 每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘
清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上,清倒垃圾篓二次,每次清洁后喷空气清新剂;每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二,清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次,并运至指定的垃圾点; 保持无污渍、黄渍、灰尘,抽风正常下卫生间无臭味;保持外表干净、无污渍、锈渍;
清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾
清洁各层大门
地面及墙身打蜡
清扫各层天花、墙身蜘蛛网
清抹各层公共冷气风口及灯饰
清扫冲洗天面平台 每天清扫天面平台二次 保持无垃圾
清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持干净光亮
清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共
大厦外墙、玻璃幕墙的清洁 整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次,外墙每年二次 保持无垃圾、纸屑
大厦广场地面清洁 每天清扫广场、停车场二次,并进行及时保洁;每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整洁如新
大厦摆放植物花卉计划:
1.摆放位置:塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等