(4)不可预见费。以前三项的3%计算，则每亩约为0.25万元。
因此，土地开发的总费用：(1)+(2)+(3)+(4).即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。
(三)土地开发利润
工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项(一)征用土地总费用+(二)土地开发总费用的10%计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。
综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：(一)+(二)+(三).每亩14.8万元，每平方米为222元。
五、运用市场比较法进行评估
运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。
表一 土地使用权转让样点表
序号
承让方
承让方
地点
土地面积(平方米)
土地转让金额(万元)
单位金额(元/平方米)
用途
备注
1 淮河路44号
6146
30
48.812
工业
92年10月转让
2 黄山路
2383.17
35
146.883
仓库住宅
1991年2月8日
3 华山北路16号
5730
325.3
568
兼并
1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)
4 下南街口与长江西路相交处
1608
88
547.264
旧城改造
该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日
5 长江西路150号
1787
44.4
248.461
旧城改造
该转让金为土地转让价1992年12月17日
6 市文化宫
1666.668
27.5
164.999
此为土地补偿费1992年11月25日
7 凉山路西侧
1126.5
18.5406
164.586
该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日
8 泰山北路8号
1400.001
230
1642.856
地上建筑物随同转让1993年7月21日
9 岷江西路
2647
37.5986
142.042
仓库
92年12月20日转让9.4707万元/亩
10 庐山路与岷江二号路交汇处
10000
160
160
办公商业
生地转让1993年6月21日
(一)比较样点的选择
经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例;样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。
(二)有效样本因素比较
评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价
日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响
×估价对象个别影响/交易实例个别影响
=比较样本土地价格×100/()×()/100×()/100×
()/100
表二 地块因素比较表
实例与评估对象相比比较因素
5
6
7
10
土地用途
旧城改造
办公商业
基础设施
交差
差
差
生地
交通通达度
相当
相当
相当
差
集聚规模
相当
相当
相当
差
距市中心距离
较近
近
近
远
交易日期
一年前
一年前
半年前
半年内
表三 比较因素修正率表
比较样本
修正项目
5
6
7
10
样本成交价格(元/平方米)
248.461
164.999
164.586
160
交易情况修正
100%
100%
100%
100%
区域因素修正
90%
95%
95%
120%
个别因素修正
100%
115%
115%
120%
交易日期修正
120%
120%
110%
110%
修正价格(元/平方米)
268.34
216.3
197.79
253.44
注：①因为比较样本都经过筛选，将畸高畸低样本删除，故这里情况正都取100/100。
将以上四个比较实例修正后的土地价格进行权数平均后，得到市场比较法测算的土地资产价格每平方米为234元。
六、评估结果
综合前面所述各种情况，将两种评估方法相互参照，最后确定：
1.土地价格为每平方米230元。
2.××厂国有土地使用权折价入股额为：108319721元人民币
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www.jzr88.com，1994年土地估价师《土地估价实务》考试真题