各位领导、各位委员:
自200X年X月XX物业接管XX大厦一年来,在大厦业主委员会的帮助督导及全体业主(使用人)的配合支持下,在公司领导的关心指导、相关职能部门的合作协助下,管理处全体员工齐心合力,认真履行职责,在金都物业移交工作不积极配合的情况下,克服种种困难,知难而进,在较短时间内使管理处的各项工作走上正常轨道。现我代表XX物业公司XX大厦管理处将一年来的主要工作汇报如下:
一、狠抓内部管理,形成以制度管人的良好氛围。
在过去的一年中,管理处不断加强和完善内部管理机制。首先,从大厦的实际出发,制定了一整套切实可行的管理制度和设施、设备操作规程及防火预案等,使每个员工做到职责明确,有章可循,同时对各班组的工作采取检查、监督、考评和不定期抽查的多层次、全方位的管理模式,使管理处的各项工作真正做到制度化、规范化。其次,注重员工的思想教育和服务意识教育,牢固树立“服务无小事,想业主之所想”的思想,利用每月二次管理处会议和个别谈心等形式,统一思想、融洽人际关系,协调解决工作中遇到的难题。再次,加强内部沟通协调,增强员工的凝聚力。各班组通过例会制度,及时全面掌握工作情况,做到工作有计划、有要求、有责任人,确保工作整体质量达到良性循环。另外,利用工程人员巡检设备、巡查员巡逻、保洁员巡回打扫卫生这种各自交叉职能,对发现的问题,存在的隐患及需要注意的事项,进行及时有效地协作沟通,建立起了一支协作精神好、集体荣誉感强的团队。
二、抓好大厦环境管理,努力为业主创造良好、舒适的居住和工作环境。
物业环境的好坏,是和广大业主(使用人)的切身利益密切相关的,也是体现文明程度和生活品质的一个重要标志。管理处始终把它作为日常管理的重要工作摆在议事日程上,为此,主要抓了以下几项工作:
1、环境卫生的保洁及垃圾清运工作。我们坚持每天不少于二次清扫,对人流量大的公共场所,如商场、住宅大堂、电梯等基本做到发现脏乱,及时清扫,为保证垃圾桶的整洁干净,做到每天擦洗,并及时更换破损垃圾桶,全年累计更换17个,同时,采取分管人员每天检查、监督,管理处不定期抽查,公司每月考评的管理制度,对发现的问题及时督促保洁人员整改,切实做到奖罚分明,使大厦的卫生保洁工作朝着规范化方向发展。
2、加强绿化养护管理,营造良好的休闲场所和绿化环境。
由于大厦场地所限,可用于绿化的面积较小,因此,我们十分珍惜现有的草木,尽力养护管理好,为此,公司委托专业的绿化公司进行养护,定期进行修剪、补种、施肥、浇水和病虫害的灭杀,目前绿化保持良好态势。
3、强化保安管理,力保大厦安全,保一方平安,使管辖社区的业主能安居乐业是我们的神圣职责。首先,加强和完善各种登记制度,公司定期组织保安人员进行政治和业务知识的学习及消防、身体素质的训练;其次,对保安人员每月实行管理处、保安队长及公司三级量化考核制,做到奖罚分明,同时不定期抽查执行工作制度情况。一年来,大厦治安情况总体良好,无重大意外事件的发生。
4、积极贯彻区爱卫会关于做好辖区内灭“
5、利用重大节日,如元旦、春节、“五一”、“国庆”等,对大厦环境进行美化布置,拉横幅、摆放花盆等,既美化了大厦环境,又增加了欢乐、祥和的节日氛围。
三、拓宽服务渠道,积极为业主办实事。
1、提升服务品质,扩大服务范围一直是我们努力的方向,力所能及为业主做好事、实事也是我们所倡导的。在现有条件允许的情况下,只要业主有要求或需要帮助,我们尽量给予满足,提供方便,如帮助业主搬运较重物品、临时寄存小件东西、更换业主家的照明灯等。
2、自XX物业接管本大厦后,经过多次和供电部门的协调,解决了从业主入住以来,住宅公共部分由商业用电调整为非工业用电,使长期困扰业主的不合理收费得以根本解决。
另外,对公共部位的电源线路进行了彻底整治,改变了私接、乱接现象,实行统一集中管理,成效明显。
3、为更好地服务业主、方便业主,管理处积极和信誉好、服务水平高的家政公司联系,为有需求的业主免费提供信息服务,并要求家政公司公布服务价格,接受业主监督,同时,管理处利用现有的技术人员开展上门特约有偿服务,明码标价,收取低廉的服务费,在一年多接受特约服务的X单中,用户满意率达99%以上,收到了较明显效果。
4、在今年四月中旬“非典”爆发以来,管理处积极响应政府和上级主管部门的要求,十分重视预防和消毒工作,为确保大厦业主(使用人)的健康、安全,坚持每日一次对电梯、对讲系统、公厕、商场公共部分、住宅大堂、扶手等部位进行喷洒消毒,及时张贴、发放通知,告之注意事项和预防措施,公布管理和防“非典”责任人及电话,并对每日消毒时间和部位进行公示,以便接受广大业主(使用人)的监督。同时,积极配合辖区街道和居委会做好宣传预防工作,出预防“非典”宣传栏二版。另外,管理处本着对商场业主(使用人)及广大顾客高度负责的态度,在5月底自行组织对中央空调系统进行全面的清洗、消毒,以确保盛夏季节的安全使用。
5、充分利用宣传栏、墙报等宣传阵地宣传时事政治、物业管理法规及动态等,一年来累计张贴各类宣传板报十二期。另外,积极开展大厦的文化生活,去年圣诞节,在部分业主的积极配合下,举办一次“相聚圣诞:共聚美好家园”的文艺联欢,通过活动,加强了与业主(使用人)之间的沟通交流,加深了彼此间的了解,营造了良好的社区文化氛围。
四、精心维护、认真保养设施、设备,确保其正常运转。
由于该大厦已投入使用近X年时间,设施、设备已进入故障高发期,加上原有物业公司在管理期间遗留的一些问题,使得设施、设备老化锈蚀严重,各类水泵、管网渗漏较多,部分设备不能正常使用,如中央空调、消防控制系统等。为此,自我们接管一年多来,投入了大量的人力、物力,面对着公共维修金严重不足的现实,想方设法,克服困难,本着对业主负责、一切为业主着想的原则,对大厦的设施、设备进行了全面彻底的维修、保养、改造、完善。为此,我们主要做了以下工作:一是对商场公共部分的电路进行了整治,规范公共用电行为,确保安全,同时对商场公共部分用电实行统一开关时间,需超时用电的业主其费用自理,确保了广大业主(使用人)的利益。二是为确保大厦的消防安全,防止火灾隐患的发生,对消防系统进行了一次全面维修保养,大厦全部烟感进行清洗测试,更换了部分损坏的烟感探测器;对消控中心的主机进行维修,全部控制线路进行排查、修复,现该系统能正常运行,但因公共维修金不足,现有部分损坏的烟感未能得到更换。三是对中央空调的主机进行维修,更换了二台主机的“黑匣子”和温度传感器及损坏的电路板,现2#主机已能正常使用,1#主机因资金问题,暂没有完全修复。上述三项工作得到了业主委员会的大力支持和配合,借此机会表示衷心感谢。四是依靠管理处自已力量,维修保养各类水泵,对泵房的渗漏、锈蚀的管网进行除锈、刷洗、补漏;对中央空调冷却塔及冷却水系统进行清洗、保养。五是加强公共部位的日常维修、维护,力争做到及时、有效。通过以上卓有成效的工作,目前大厦的设施、设备完好率有了一定的提高,同时也节约了大量公共维修金。但由于一些客观因素的制约,仍存在着一些不尽人意的地方,如中央空调管网及1#主机、消控系统老化严重、主变压器温度过高、外墙渗漏等问题有待解决。
各位业主,一年来我们虽然取得了一定成绩,管理水平