2010年度工作总结
按照公司各级领导的指导思想和计划,在相关部门的支持和配合下,在管理中心全体员工的共同努力下,xx居(xx园)小区在2010年度工作开展中取得不俗的成绩。回首过去,对2010年度工作进行以下简要总结,同时吸取经验、教训,扬长避短,争取于2010年使小区物业管理工作更上一层楼。
一、已完成重大工作事项
1、三期、四期对讲机的更换。三期由业主分摊费用,目前有3栋楼(12栋、13栋、15栋)未更换;四期由发展出资,至今有2栋楼(9栋、12栋)未更换。未更换对讲机的原因,是现有设备尚能正常使用,且大部分业主不同意更换。(一、二期于2010年已全部更换,由业主分摊费用)
2、全小区一楼防盗门安装自动闭门器。
3、四期荷花池阅览室、水中楼外墙漆翻新,由发展商资助进行。
4、三期商铺全面维修、清洁,并翻新了卷闸门,由发展商资助进行。
5、小区部分空调软管更换,有偿服务30元/条。
6、取消四、五期"安居宝"对讲机密码开锁设置,提高安全系数。
7、三、四、五期安装智能道闸、门禁设备,由发展商资助进行。
8、四期大门至13栋外围墙加装荷花灯,原有高杆路灯已废旧多年,且不易维护和更换灯泡。
9、做好前期宣传工作,提升小区物业管理费。经与业委会两次座谈会,再通过对小区业户进行意见调查,借安装智能道闸、门禁系统之机,从2010年1月1日开始,提升了小区的管理费。三期由原来的0.50元/㎡提升到0.65元/㎡;四、五期由原来的0.65元/㎡提升到0.80元/㎡,并取得了xx市物价局的审批认可。目前已有部分业主交费。
二、日常管理工作事项
1、维修、报修方面,根据前台记录,总计4093宗,尚有27宗未完成,有待继续跟进。已完成维修的,并有针对性由前台人员进行事后回访。其中更换楼道灯泡、路灯灯泡约占总数的48%,对讲机维修占17%,业户下水道堵塞疏通占8%。重大渗漏工程处理方面,共有48宗,有偿服务维修9户,收入共3230元(其中7户由物业公司维修组处理)。
2、业主投诉方面,根据前台记录,总计74宗,已全部处理,并由经理或主任对大部分投诉进行了跟踪回访。投诉类型分析详见下表:
3、房屋租赁方面,共代租22套,收取代租服务费4636元。详见下表:
4、管理费收缴
总欠费 已追回 空置房屋 未追回
5、财务经营收支方面,根据管理中心财务报表,12月份总收入为15.3万元。12月份支出按7万元估计,减去以前亏损,本小区2010年度财务经营状况为盈利约1.3万元(不包含2.9万元IC卡收入)。
6、清洁、绿化管理方面,按计划定期执行各种任务。清理厨房沙井、二楼平台每月一次,疏通排污主管、污水井每季一次,喷药除害每月1~2次,绿化养护、补种按需进行。楼道清洁,清扫及擦楼梯扶手每天1次,拖楼梯地面每周至少3次。室外消防箱、信报箱及其它设备的清洁,每周擦2次除表面尘污。
7、水景、喷泉每周定期检查维护,逢重大节日进行清洗换水,每年3次,分别定于春节前、"五·一"前、"十·一"前。
三、小区重大安全事故案例
1、2010年5月18日,5-302业主报称白天被盗,丢失几千元物品。
2、2010年7月26日,5-201业主报称傍晚被盗,丢失现金4千元。
3、2010年8月16日,下午4户业主报称被盗,其中5-18-302丢失现金及首饰;5-18-703丢失戒指; 16-401无丢失物品;4-14-401无丢失任何物品。
4、2010年10月15日,7-702业主报称晚上被盗,丢失手提电脑一台。
5、2010年11月8日,15-404报称晚上被盗,丢失现金等财物几千元。
以上事件发生后,即时已报警处理。管理中心和保安队长及时上门拜访业主,了解详细情况,并安抚业主情绪,及时做好相关善后工作。
四、工作不足之处汇总及思考
1、设备设施老化折旧的问题。xx居属旧小区,建成已有十几年,大部分设施面临老化、报废等问题,对日常维修工作带来了很大的难度。如:对讲机联网瘫痪、喷泉水泵常坏、楼梯扶手松脱,水电设施、娱乐设施常损毁等等,管理中心的责权范围限于对所有设备设施的日常保养及维修,若要大修及翻新则涉及维修基
2、业户素质不高带来的管理难度。小区内高空抛物、随地大小便、破坏公共设施和绿化等问题每日都有发生,管理中心虽在小区宣传栏作出一定的宣传,并联合业主发表文章,但效果不佳。这需要结合大的社会客观环境以宣导,并加强法治监管。
3、周边环境对小区的影响。业主投诉较多的是居住环境,其中附近小店的噪音,夜市的油烟及顾客的喧哗声等,一直以来未能得到较好的解决。管理中心曾多方面找办法,联合城管执法部门亦无法制止。近期天气转冷,夜市已停止营业,投诉高峰期处于夏季。
4、片区的治安问题较严峻。2010年小区内多次出现被盗事件,除本身工作不到位的原因外,还有出租房屋带来的影响。出现被盗事件后,虽然加强了楼宇巡逻签到和日常巡查,但小偷身处暗处,往往能避开保安员的巡查路线。而对于出租屋,(来自:www.jzr88.com)管理中心没有权力进行入室检查,派出所通常做法只是出工不出力,效果甚微。另外对于出租屋的监管,管理中心已多次发生通知,希望业主将房屋委托管理中心代租,有效控制租客的种类,防止不法份子入住小区。同时,联系相关房屋租赁中介所,说明相关情况及其严重性,若其代租入住的租客发生相关案件,中介所负有不可推卸的责任。此做法得到了沙朗派出所的支持和配合。
本管理中心于2010年度工作中,尽职尽责,但亦存在较多不足之处,在劳动纪律方面曾有违返过相关规定,如代打卡、上班吃早餐等负面现象;在管理费追缴方面,也有部分欠费大户未追回,但会在日后的工作中继续跟进,大力追缴,永不停步。展望2010年,将继续搞好团队合作精神,使管理中心工作更上一台阶。
以上工作总结,敬请公司各级领导审核批示!
此致
敬礼
中山市xx物业管理服务有限公司
xx居物业管理中心
总结人: