工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能:直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备;负责物业设施的维护、保养和检修;协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如:布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围,参照星级服务标准,计划从以下几个方面做好工程部的运作:
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模,参照星级酒店工程管理标准,拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据,以此实程序化、制度化的管理。
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点,计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。
2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训,强化对公司文化的认同感和综合素质,以适应新的工作环境。
4、各岗位人员到岗后,根据实际的岗位职责范围,分别进行操作技术规程和职责制度的培训,使其尽快进入工作角色。
5、制定一套考核制度,对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核,努力营造务实求进的工作氛围,调动每个人的积极性。
6、充分重视所有人的个人能力,尊重工程部每个人的建议;强调团队精神;让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时,还能相互团结协作;形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍,集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】设备运行管理是工程部的主要任务,计划采取以下措施努力提高管理水准 :
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料,建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划,按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书,强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录,使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制,避免和减少不必要的浪费。
【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础,计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修:
1、维修功能
【1】预防性维修:所有设备设施均制订维护保养和检修计划,按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理:设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修:工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查,发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新:根据设备设施的具体情况和实际需要,对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理,使设备设施重新恢复使用价值,得到良好的利用。
2、维修结构
【1】主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】以各专业班组为单位,按既定的责任范围,分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施,控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下,实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》,并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
四、做好能源控制管理
能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例,节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
计划从以下几方面入手,促进能控的制度化和程序化,努力把能耗成本保持在合理的水平:
1、做好耗能设备的维修保养,使其经常保持良好的性能状态。
2、对主要耗能设备如:空调系统、供热系统的运行状况进行分析,制定出利于节能的运行程序。
3、在保证公司营业所需的前提下,尽可能减少耗能设备的使用。如:及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
5、优先维修造成能源浪费的设备故障。
6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
7、准确抄录各种能耗数据,按时进行分析,根据发现的问题不断采取节能措施。
8、在设备的选购、维修和运行管理中,积极采用有利于节能的新技术、新材料。
五、做好安全运行管理
工程部是公司的要害部门之一。将以"安全是最大的效益"的原则,加强安全防范和日常运作中的安全管理,并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上"万无一失"。
1、积极配合安保部门,做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有"特种行业操作证"。
3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
4、制定工程部的安全考核制度,强化每个人的安全意识和责任心。
5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训,是每个人都能切实掌握正确的程序,从技术基础上保证运行安全。
6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责,定期进行安全检查和评估。
7、关心了解各岗位人员
8、制定必要的安全预案,发生事故是力争降低损失。
六、做好与各部门的协调工作
及时与各部门交换情况,了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息,便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时,将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的"与各部门协调工作计划"
除以上方面外,将结合日常运作中的实际情况,及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提,充分考虑公司的实际,努力做好工程保障工作。