x物业公司经营与发展建议书
x物业公司自成立以来,在集团领导的亲切关怀下,在全体员工的共同努力下,虽然经历了一些坎坷,到目前为止,公司团队整齐,员工精神面貌良好,负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%,x知名公司基本都被我们招商到此,去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖,成为x市物业管理协会的发起人和常务副会长单位;卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头,是x外来客商的理想下榻之地;投资广场在我们的管理之下,成为x唯一的商务写字楼、x的形象窗口,被誉为"商务之都、文化之都、艺术之都,金融之都",为集团争得了荣誉, 成绩是有目共睹的。
但是,做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人,对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。
投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的,但是,由于x目前经济不尽景气,写字楼出租市场价位过低,经营成本过高,难以实现较好的投资回报,招商难度已经很大,继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继,而不维持物业服务水平则势必造成恶性循环,服务品质降低会影响招商,甚至影响物业品质;卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的,www.jzr88.com也存在配套设施不完善,外观陈旧等不利于经营的因素,现在的经营已趋饱和。作为物业管理方,固守于这两个物业项目中,如果完全按照市场规律,其前景无疑是黯淡的。而不按照市场规律,物业管理成本需要从物业租金中来,甚至需要靠集团的直接补贴,则集团的利益势必受到损害,否则x物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张,才能生存下来。
目前,x房地产市场正处于上升阶段,真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场,由于x物业在物业管理领域已经处于x最好的水平,前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中,我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来,通过充分的市场调查,我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。在业务能力上,x物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。
投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下,除非进行二期投资,否则要养活做为物业管理的x物业是不现实的,x物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是,由于一直以来x物业在行政上隶属于军沙公司,体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外,由于x物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题,一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做,对投资广场的物业管理也造成很多的不利。现在,在投资广场的物业经营与维护上,很多方面我们与业主公司无法达到一致意见,集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确,本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况,投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的,而由于该项目原本是烂尾楼、改造装修过程中又因工期过紧等原因遗留了大量问题,物业管理的维护和保养任务艰巨,现在固资折旧与损坏程度相当严重,物业品质逐日下降,如不重视存在的问题,加强经营管理,势必造成投资受损。个人认为,目前首要的问题应该是集团在这个项目上的管理体制模糊,管理力度薄弱。军沙公司作为业主连起码的职能机构都不健全,何谈对资产的有效经营管理呢。而承担物业管理的x物业公司在这个项目中的责权利也久未见明确,反而愈趋模糊,加上其他因素,造成目前投资广场的经营管理混乱无序,看似多头共管,实则无法真正站在市场经营的角度进行管理,无人真正负起管理责任来。
建议集团尽快考虑理顺x物业公司与军沙公司的关系,让x物业公司完全独立,直接属于集团直接管理,与军沙公司签定物业管理委托合同,明确双方的责权利,建议完全按照市场规律的关系来界定双方的责权利。做为资产的业主,军沙公司是投资广场的业主,应该有负责人来全盘负责对资产的经营管理,而x物业公司只能是业主委聘的物业管理方,按照物业管理委托合同约定的内容提供物业管理服务,接受业主的监督,这才是我们的本位本职。双方完全按照市场规律来洽定物业管理的服务范围、需要承担的责任、应该获取的报酬,这些也是国家强调和提倡的提高物业管理水平、理顺物业管理秩序的基本原则,亦是《物业管理条例》主要规范的范围。这样把两个公司都完全放在市场规律下,无论是对于军沙公司还是x物业都是有好处的,对降低军沙公司的经营管理成本、理顺投资广场的经营管理机制大有好处,也把x物业推向市场,迫使我们提高自身管理水平,增强市场适应能力和生存能力,是一件非常有意义的事情。
做为x物业公司的直接管理者,近2年来负责经营和管理该公司,我殚精竭虑,鞠躬尽瘁,付出了
综上所述,让x物业公司独立,该管理者分配股份,无论对集团在投资广场的利益,还是x物业公司的长远发展,都是非常有好处的,非常必要的。对此,关于x物业公司以下有三个建议方案供参考:
一是, 建议集团将x物业公司所有股权折价出售,由我和其他自然人合伙共同受让,集团不再拥有x物业公司。出售以后,x物业公司也可仍属于集团名下。在投资广场包括卧龙公寓的物业管理方面,尽可以完全按照市场规律仍交x负责,只需要明确双方的责权利即可。
二是,集团让售x物业部分股份,由我受让,x物业仍为集团所属,其他条件同上。
以上两个方案中,请集团考虑我在x物业的经营和管理中的贡献,股份受让金先不给付或部分给付,算做我向集团的借款,等公司后续经营一定时期即予返还。
三是,建议集团与我签定x物业公司经营与管理承包合同,按照公司现状评估承包金额,即x物业公司交我经营管理,风险由我自担,无论公司经营亏损还是赢利,每年我向集团交纳一定的承包金。
以上无论哪种方式,均对理顺x物业的管理体制、促进x物业的发展壮大、解决投资广场经营管理中的诸多问题都是大有好处的。
实现体制改革、自主独立以后,x物业公司的蓝图无疑是美好的,做为公司的经营管理者,我拟将公司分为酒店、物业、营销策划三大块,锐意进取、积极拓展新领域。具体设想为:公司打破现有的部门设置,整合人力资源,成立酒店管理部、(来自:www.jzr88.com)物业管理部、营销策划部。酒店管理部负责酒店管理,拟与五星级湖南佳程酒店管理公司联合拓展本地及周边酒店管理市场,现在我们正与五洲大酒店、国税培训中心等进行洽谈;物业管理部负责物业管理业务,拟与武汉高科物业管理公司联合拓展x的物业管理,目前我们正与广电大厦、金达利花园、神华房地产等进行洽谈;营销策划部由现行政、营销、电脑三部门整合而成,营销策划一直是我自己的专业和特长,新的营销 策划部拟负责进行活动策划、房地产营销代理、电脑网络开发等业务,依托物业和酒店的服务资源进行各种大型会议、展会、宴会以及文化活动的策划承办。
对于我们看好的以上三个方面的市场情况,经过我们的调查和分析,情况大致为: