因此,区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别,如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别;其次,区域划分的范围不宜过大;最后,类别判定要考虑未来发展。 类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”,同类房地产可形成替代关系,因面对价格形成有重大影响。
(2)个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析,是判定房地产最有效使用方向的工作过程,房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素,再依据邻近地区的特征,判断出最有效使用方向。
3.估价方法的选择和价格估算。
(1)选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多,但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时,原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊,仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法,可根据具体情况加以选择。
(2)价格估算。选定估价方法后,可开始对房地产进行测算,其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是,房地产评估测算时,如有当地政府规定的测算标准,应认真采用,如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等
(3)价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性,使三件方法估出的价格难以一致,因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前,首先要对资料的运用等加以检验复核,其主要内容是:资例的选择及运用是否得当;各项房地产估价原则的应用是否得当;一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当;单位与总价的关联是否适当。其次,要对2种估价方法估算出的价格进行综合,综合的方法有三种:
①简单算术平均。
②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重,然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果,赋予较大的权重,反之则赋予较小的权重。
③以一种估价方法计算出的结果为主,其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后,估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情,对综合测算出的结果再作调整,以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中,最后决定的估价额,可能以计算出的价格为主,也可能以估价人员的其地判断为主,而计算结果只作为参考。
操作六、撰写估价报告书
经评估测算出对象房地产的估价额后,应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件,它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按照规定的形式填写,不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何,均至少要记载下列事项:
1.此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。
2.估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。
3.估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等.
4.估价对象具备的条件分析。
5.评估依据。
6.评估结果。
7、附有关文件及资料。
一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容:
1.估价委托人名称
应有委信人的全称,有时还应有地址,以确认服务对象。
2.评估对象及目的
(l)待估房地产的名称、类型,明确估价对象;
(2)估价目的;
(3)估价时点。
3.评估日期
是反映估价工作期限的起止日期。
4.评估对象的综合说明
(1)坐落位置,包括地点、区域、门牌等;
(2)用途;
(3)面积、层次、朝向;
(4)建筑结构与功能,还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能;
(5)装修情况、设备情况、附属设施情况;
(6)建筑使用情况,反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响;
(7)房地产周围环境;
(8)评估对象房地产的权利状况。
5.评估原则
反映在评估活动中的主要适用原则,以及评估人的立场。
6、评估依据
(l)权属资料;
(2)工程预、决算资料;
(3)测绘图纸;
(4)各类定额和单价资料;
(5)各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定;
(6)与评估对象类似的房地产实例价格资料;
(7)规划资料;
7.评估方法选择
8.评估计算分析
应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程,对计算分析过程作概括的陈述,关键要阐明作出最后估价结论的理由。
9.房地产价格评估结论
说明每种方法的计算结果,以及经最终调整修正后的正式估价结论。
10.评估小组成员和评估单位资格证书。
操作七、交付估价报告书及收取估价服务费
完成估价报告书后,最后要将估价报告书交付给委托估价者,并可就某些问题作口头说明,至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。