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苏州XX项目可行性分析报告

08-25 20:19:09  浏览次数:501次  栏目:房地产调研报告

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一、总论

1、项目建设背景
    苏州XX枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足,不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制,有意转让本项目,这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平,所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及XX枫桥镇片区控制性规划要求,该片区将是XX乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据苏州目前的房地产现状与发展趋势,只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确,完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润。
    该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州XX何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院,有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷,有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩,其中120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的开发规模,并能品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。
    本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部,东经l19°55'--121°20',北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海,西傍无锡,南接吴江,北依长江,面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27%。市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里,古城区14.2平方公里。所属六县市面积为:常熟市1094平方公里,张家港市772.4平方公里,太仓市620平方公里,昆山市864.9平方公里,吴县市1257.42平方公里,吴江市1092.9平方公里。2001年,苏州市完成国内生产总值1760亿元,经济总量在长江三角洲位居第二,列全国第六,人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万,城区人口为80万。XX的经济发展保持良好的发展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内生产总值160亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、苏州市住宅市场分析
1、2002年以前苏州市住宅市场分析
在这之前,苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2,古城区2500元/ m2,而XX住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点:
 1)、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
    2)、整个苏州的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅,贵了又觉得不合算。
    3)、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为,过了苏杭大运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为苏州XX是一个工业区,不适宜居住。同时,枫桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价。
    4)、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
    5)、这段时间里,虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施),但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、2002年以来苏州市住宅市场分析
2002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份,苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点,从至,开发商取得土地的维一途径就是

www.jzr88.com 市场招投标,土地市场更趋于公平。与此同时,政府出台了一系列的相关政策。
    1)、苏州强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行,2002年全市经济继续走强。同时,改变全市居民的消费观念。
    2)、规范房地产开发,改善投资环境,使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点,大力发展城镇建设。
    3)、在市区范围内,加快土地供应制度的改革,停止新批量土地的开发项目,对存量土地开发项目采取限制的态度,使开发总量得到控制。同时,积极引导开发企业参与园区、XX的开发建设。
4)、加强城市建设步伐,动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州XX住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘,而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计:苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州XX最新房价:
序号 楼盘名称 住宅类型 价格(元/ m2)
1 运盛美之苑 小高层(复式) 3600~3800
2 名城 多层公寓 3200(均价)
3 格林花园 多层公寓 3000(均价)
4 阳光水岸 小高层 3500(均价)
5 丽景苑 高层 4500(均价)
综上;XX的住宅均价公寓在3000元/ m2 ,小高层在3500元/ m2 ,复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州XX“十五”规划列为重大项目,估计将投资7亿元。同时,随着XX二期建设进行,该区块将成为连接古城和XX的中心。
上半年,杭州开发商159万元/亩的价格竞得了XX自来水地块,楼板价约为1000元/ m2 ,在地价上面我们有一定的优势。整个XX还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以,根据现有市场价(未考虑房价上升),本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号 项目 单位 数量
1 总用地面积 亩 126
2 总建筑面积 平方米 160000
2.1 住宅面积 平方米 152000
2.2 商铺面积 平方米 8000
3 容积率  2.0
4 物业经营管理用房 平方米 1120
5 可售住宅面积 平方米 150880


四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
2)、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号 项目 单价 数量 金额(万元)
1 土地费用 120 126 15000
2 前期费用 100 160000 1600
2.1 勘测设计费 20 160000 320
2.2 各类规费 80 160000 1280
3 工程费用 1200 160000 19200
3.1 建安工程费 1100 160000 17600
3.2 室外工程 50 160000 800
3.3 机电工程 50 160000 800
4 销售费用 按销售收入的2%提计 1100
5 管理费用 按销售收入的3%提计 1700
6 资金成本  1900
7 总投资  40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测,考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,本区住宅均价定位为3300元/ m2 ,低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表:
序号 项目 单位 数量 价格 金额(万元)
1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808
2 低层商铺 元/ m2 8000 5000 4000

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