2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题A
第一部分 计算题 共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为"元/平方米"、总价单位为"万元"。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地,面积2000平方米,根据规划,最佳利用方式为修建住宅,最大容积率为4。根据有关调查研究显示,该项建设周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元,第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为8%,建成后即可全部售出,售价预计为4000元/平方米,销售税费为不动产总价的6%,要求利润不低于不动产总价的15%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估,现有5宗类似的土地交易案例,条件如下。
项目 A B C D E 待估宗地
成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300
交易形式 协议 协议 招标 招标 拍卖 拍卖
交易时间(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
土地使用权年期 50 70 70 40 70 50
容积率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5
区域因素比较 繁华程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基础设施 0 +3% -1% +3% 0
交通状况 -1% 0 +2% -1% -2%
个别因素比较 宗地形状 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
临街类型 +1% +1% 0 +1% -1%
表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较,表中数字为正时,表示交易案例宗地条件优于待估宗地,表中数字为负时,表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差,数字表示对宗地地价的修正幅度。根据调查,该城市交易形式修正系数为:协议0.6,招标0.8,拍卖1.0;地价指数以2002年1月为100,以后平均每月递增1个百分点;土地还原率为7%;此类用地的最低容积率为1,容积率在1-1.5之间时,容积率每增长0.1,宗地单位地价比容积率为1时增长5%,超过1.5后容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时增长4%。
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