三、区域市场分析
1、老城区
范围:东仓路
简介:老城区是太仓行政、商贸、文化、卫生的中心,就住宅和商业房地产项目而言,交通便利、生活配套设施完备,城市生活氛围浓,成为它很大的卖点。
典型项目:君悦豪庭、苏创·上海花园、香榭丽景、五洋商城等
①君悦豪庭:
位于204国道与县府西街交界处,物业类型为高层高档住宅项目,其中一二层为商铺。2005年底交付,总建面10万平方米,其中住宅面积8万平方米,共有住宅700套,商业部分2万平方米。楼间距70米,视线开阔,绿化率高,小区景观设计超前,主力户型在110—138m2。距离市中心步行需10分钟左右时间。高层住宅项目3550元/m2起,高层价格在4000元/m2左右,最高层复式住宅4800元/m2,商业项目20000元/m2左右。为太仓市西大门标志性工程,10月2号正式开盘,目前预售情况情况较好,客户除太仓本地客户以外,外地投资客户也占一定比例。
②苏创·上海花园:
是苏创集团历经多年发展之后的又一力作,开建的上海花园高级住宅位于城区西南角长春路与南园西路交界处,将导入“以人为本”现代居住理念,创建一个天人合一的生态社区环境。小高层酒店式公寓以及为此度身定制功能齐全的公建配套凸现出浓郁的现代城市风格小区。整个小区内以大面积绿色、曲线型道路、起伏的地形营造出宽敞幽静的居住空间,尤其是充分运用外河道天然景观,营造出水岸住宅风光,这对很多处于喧嚣繁华大都市中崇尚“5+2”生活方式一族具有较强的吸引力,这项工程也将成为太仓市第三产业接轨上海的精心之作。目前项目即将开盘。
③香榭丽景:
位于长春路与新华西路之间,西临西城河,南衔康乐小区。总建面6万平方米,一梯3户欧式建筑,小高层建筑。2005年9月交付,均价3500元/m2,临街商铺8000元/m2,香榭丽景是苏州盛邦房地产开发公司打造的新概念楼盘,小区带状设计的生态园林,配环行主题公园,点缀景观细节小品,建成太仓老城区中心高档物业居住的典范。销售情况良好。
④五洋商城:
204国道与昆太路的交界处,建成集汽车摩托、五金机电、家电家具、装饰材料、文化礼品、休闲娱乐为一体的大型现代商城,是太仓市的政府重点工程。沿街门面商铺价格6000元/m2以上,内部商铺价格5800、5900元/m2,商铺均为2层。商铺三楼以上商住楼的价格为3000元/m2左右。五洋商城商铺与商住楼都不带产权。目前,商铺销售较好,商住楼即将开盘。
区域市场解析:
作为老城区及其周边邻近地区的房地产开发建设都是在原有老城的基础上不断进行旧城改造的结果。新开的项目对美化太仓城市环境、增强城市品位的作用是巨大的。很多房地产工程项目都会有政府行为的影子在其中。老城区及其边缘邻近地区由于靠市中心的距离较近,商业、医疗、教育、交通等与消费者生活息息相关的配套设施比较齐全,相对于新城区的生活要更加便捷。
2、新城区
范围:东仓路以东
简介:新城区是太仓市未来发展的目标地区,该地区的发展规模和发展潜力较大。
典型楼盘:高尔夫湖滨花苑、世纪苑、华侨花园、华源·上海城、锦园
①锦园·滨河花园:
位于新浏河北岸、滨河路、锦州路一带。锦园是艺术与园林的城市盛宴。运用大量的欧洲园林符号,诸如水景、植栽、雕塑等方面,开发商要将这座属于艺术的宅邸建成全太仓第一座主题鲜明的景观园林小区。锦园·滨河花园所有的建筑均采用一梯两户的设计,户户朝南,克服了一梯多户房型立面凹凸不平,采光效果参差不齐的弱点,最大限度地满足日照的需要。目前锦园已经销售一倾。
②高尔夫湖滨花苑:
位于滨河路与东亭路的交界处。为别墅与高层物业,在售项目为联排叠加别墅,低密度、带电梯、直饮水、大片绿地、水景、空中花园使得其在销售过程中具有一定的优势。别墅开盘于2004年5月30日,销售均价4600元/m2左右,销售良好。
③世纪苑:
位于东仓路、滨河路、半泾河之间。世纪苑经过四年相继开发,已经建成成熟社区,建有配套农贸市场。小区南临滨河路景观路带与高尔夫球场,内部还拥有大面积的湖泊水景。现在开盘的四期,销售价格3500—3600元/m2,销售态势良好,业主除了太仓本地客户以外,还有外企员工、投资客户,也有部分外籍人士。
位于娄江路与滨河路交界,是上海华源集团投资太仓的重大项目,注重生态、舒适度、生活性,是距离市中心较远的多层住宅项目。10月1日开盘,销售均价3200—3500元/m2。
区域市场解析:
该区域为太仓房地产开发建设的新兴板块,在建的大部分房地产项目定位高档,包括别墅项目、高层小高层项目,销售价格较高。同时,太仓市政府耗巨资进行了大规模的新浏河整治改造,启动近200万平方米的滨河公园生态工程,以期塑造美丽的新浏河的根骨,也为这片土地描绘了生态居住的灿烂前景。这里将是太仓市少有的热闹与宁静交织的净土。大多数住宅小区拥有较高的绿化率,在景观细节方面,做得比较好,达到大城市房地产建设水平。目前该地区发展前景较广,市政府东迁,开发区的发展,带来的比较多的客源。目前,该地区的不足之处在于生活氛围比较淡,很多配套设施没有跟上,距离市区传统商业中心距离较远,而这一切,都将有待于未来一段时间内整个区域的发展成熟。
四、太仓客户群特征描述
目前,太仓市区楼盘的购买者大致分为太仓本地需要改善居住条件客户群体的与高收入作为投资的客户群体两类。前者还包括原先居住在太仓城区需要改善居住条件的客户以及原先居住在太仓乡镇农村希望成为城市户籍并且有一定经济实力的客户。
在城区置业的客户群体中,普遍年收入较高。据了解,多数太仓消费者愿意承担的住房单价在3500元/ m2以内,总价在40万元以内。相对于过去的几年,消费者在购买总价段的承受能力在不断增强,同时对大面积以及别墅类的潜在购买比例也在逐渐上升。
大多数消费者愿意把房子买在距离市中心比较近的区域范围内,对于消费者来说,区位、价格、(商业、教育、医疗等方面)配套、户型、甚至是绿化率、楼间距等方面都是考虑的因素,很多消费者也已经从原先的仅仅有房住的基本需求到现在讲究住得舒适,住得讲究品位。消费者的消费观念随着经济生活的不断提高也出现了向高级跃进的局面。
随着现在投资客户群体的不断增多,太仓房地产市场的投资客户消费群体的比例也在日益增大,他们中包括本地,更有来自苏州、上海以及其他外地的客户。投资客户普遍看好市场升值潜力,预见性较其他客户要强,在选择投资楼盘时会比较慎重。由于太仓市区房屋租赁情况较好,部分投资客户偏好于将房产出租以取得回报,这多见于商业部分,而对于住宅项目而言,投资客户将所购物业等待升值以后再转手以求得回报。一般而言,投资客户群体会对地块及其未来的发展有一定的评估,分析未来发展变化的趋势,这部分群体相对而言更加注重楼盘的区位,所以在未来一定时间之内有较大发展区域将是他们投资的重点。
总结:消费能力的提升,消费观念的变化,使得太仓房地产市场的客户群体从数量和规模上都在不断地翻新,一次置业、二次置业、多次置业的数量也在不断攀升新高;投资客户作为客户群体中一支不可小视的群体,越来越占据消费群体的比例。
五、市场篇总结
整个市场在发展,给项目的发展提供经验与教训,也提供了机遇与挑战,总的发展形势对于我们来说是有利的。房地产行业的发展进步,居民消费水平的提高,对房地产产品的内在需求,使得多数房地产项目都成为市场追捧的热点,而特色项目在市场上将更加受到青睐,在竞争过程当中会比较有利。
，太仓某楼盘策划方案