而北京王府井商业街的重建则完全没有考虑王府井原有的诸多百年老店、名店品牌特色,忽视了原来王府井商业街独具风采的建筑空间与形式,包括原有的古树木也没有得到保留,使闻名天下的王府井商业街在改造以后最终成为一个可以放在中国任何一座城市、缺乏特色的商业街,非常令人遗憾。当然,传统商业街区的更新,通常比推倒重建要复杂得多,需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间,其开发与设计的工作量也成倍增长。但如果设计成功,则不仅带来丰厚的经济回报,同时也是对城市历史文化的重要贡献。
七.体验性消费推动商业地产开发
在计划经济时期,人们的商业行为简单而明确,以买卖交易为核心。商业形态越简单、低级,这种现象越明显。而现代的购物活动已发展成为人类主要的休闲活动之一。人们去逛街,购物不是唯一的目的,而是一种体验。逛街本身成为
体验性消费成为现代商业地产开发的主要推动力之一,特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。在此,体验性消费主要包含七项内容,即商业街风情;大型商业建筑空间与设施,如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等;表演促销活动,如明星出场、花车游行、庙会、主题活动等;影视活动,如新式影院、媒体展示、IMAX电影、Livinglobe穹幕电影、立体电影;娱乐活动,如电玩游戏厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅;特色餐饮休闲,如异国情调的餐饮、酒吧、茶吧、观景、约会等;以及蹦极、汽车展销、摩天轮等其他活动。
这些新型需求的出现,以及随之产生的新型业态,在商业地产中所占的比例越来越大,这一现象应引起发展商重视,及时更新自己的知识结构,以掌握开发这类项目的主动权,引领潮流。
八.商业设施形态和模式趋于高度综合化
传统而简单的营销设施是商业设施的重要部分,如销售部分、仓储部分、管理部分等,但这种单一的商场建设无法满足现代生活的需求。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义设施,越来越成为现代商业地产的重要部分。表现在建筑形态上,需要在规划设计中更多考虑室内外空间的整合,以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享空间越来越成为商业地产吸引客源的精彩亮点,在规划设计中应高度重视。
而在建筑设计手法上,商业设施已不再是传统的建筑立面设计,更多是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。这方面成功的例子较多,如五合主持设计的北京王府井富阳广场,除采用动态广告和特殊灯光效果外,专门为表演促销等活动创造性地设计了新颖的可升降舞台,成为建筑立面的有机组成部分与重要表现元素。虽然实施有一定难度,但建成后效果将非常独特。此外在南京河西区商业中心设计中,五合同德国着名建筑多媒体专业工程公司合作,尝试采用国际上最先进的与建筑结合一体的发光二极管空间散点图像显示系统,可提供超大面积动态影像、演播功能,而不影响其后部建筑物的开窗、通风和采光功能,这一技术可创造全新的空间与视觉效果,有很大的市场应用价值。
无疑,商业地产是国内新一轮城市开发建设的高潮与机会。但是与此同时,发展商也应对其中的风险和陷阱有充分的认识。这些风险主要来源于发展商缺乏经验,中国缺少专业人才和专业化顾问公司。更重要的是,商业地产虽然是传统行业,但是在新的时期,市场需求的变化必将导致结构的变化。这不仅需要发展商具有高度的商业敏感性,重视专业技能和科学资讯的学习,同时也需谨慎对待投资招商工作的进行。