1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万。
A.370
B.385
C.420
D.550
3.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是( )。
A.第(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第(2)、(4)种情况
D.第(2)、(4)、(5)种情况
4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
5.评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。
交易实例 建筑面积(m2) 用途 价格
(元/m2) 成交日期 区位 正常情况
甲 120 居住 5800 2007年8月 同一供需圈 正常交易
乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需圈 正常交易
丙 140 办公 6500 2008年9月 同一供需圈 正常交易
丁 115 旅馆 6100 2008年7月 不同供需圈 正常交易
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
7.房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使限制
D.房地产相邻关系的限制
8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
9.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A.较高
B.较低 C.最高
D.居中
11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
12.某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3600元/m2，出租的年末净收益为300元/m2，假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2.5%，该期房目前的价格( ) 元/m2。
A.3322.22
B.3232.22
C.3600.00
D.3510.00
13.某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
14.某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
15.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
16.某旧住宅，测算其重置价格为40万元人民币，地面门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为( )
A.40
B.30
C.25
D.22 17.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
18.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( )万元。
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
19.某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3，单位价格分别为300元/t、200元/m3，3800元/t、16000元/m3、500元/m3，其他材料为主要材料费用的35%，税费、利润率为主要材料费用的40%，则该建筑物的重新购建价格为( )万元。
A.1600
B.2160
C.2800
D.3024
20.以下房地产价值中，保持始终不变的是( )。
A.市场价值
B.账面净值
C.折余价值
D.原始价值
21. 下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是( )。
22.通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为( )元/㎡。
A.5362
B.5374
C.5532
D.5702
23.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。(采用四三二一法则)
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
24.下列估价公式中，错误的是( )。
A.土地价格=房地价格-建筑物价格
B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
25.某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
26.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事( )。
A.估价对象
B.估价目的
C.估价时点
D.价值类型
27.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为( )。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日
D.2008年9月27日
28.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值
29.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
，2016年房地产估价师理论与方法自测试题